Sujección
Cambio subjetivo
Nuevo deudor. Sea por expromisión, por acuerdo del Acreedor y el nuevo deudor ( que no requiere el consentimiento del antiguo deudor) o por acuerdo entre el deudor antiguo y el nuevo ( que sí requiere del acuerdo del Acreedor) parece que la modificación del préstamo por cambio de deudor no constituirá hecho imponible alguno de la Modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) del Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD
Cambio objetivo
La modificación objetiva de un préstamo constituye una novación modificativa impropia o no extintiva consistente en la variación de sus elementos objetivos (ya se trate de objeto, cuantía, tipo de interés, garantías, forma, lugar pago, etc.), sin que se produzca la extinción del mismo,
y requiriéndose el acuerdo entre el acreedor y el deudor
En general está sujeto a IAJD si es inscribible.
Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) manifestó en su Informe de fecha
20 de julio de 2012 que
“Sí son inscribibles en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria:
- La prórroga del plazo del préstamo.
- El establecimiento de un periodo de carencia.
- La modificación del tipo de interés del préstamo.
- La modificación del sistema de amortización.
- El cambio de divisa. (…) La inscripción de tales pactos, no supone por sí sola, una modificación o alteración en la responsabilidad hipotecaria”.
Ha de quedar claro que la condición de que el contenido sea valuable no depende de que se modifique o no la garantía hipotecaria, sino de que la novación se pueda cuantificar. De este modo las escrituras que se limitan a introducir modificaciones tales como el establecimiento
de un periodo de carencia, la prórroga del vencimiento de la disponibilidad del crédito, las alteraciones en el calendario de disposiciones y en algún supuesto de modificación del tipo de interés aplicable, sin modificación de la responsabilidad hipotecaria, en la medida que son
cuantificables, son valuables y, por tanto, están sujetas a la cuota gradual de actos jurídicos. Significa ello por tanto que aunque no se modifique la garantía hipotecaria, si la novación del crédito es cuantificable, tiene contenido valuable y tributará en cualquier caso
Sin embargo la DGT en su contestación a Consulta de 23 de junio de 2016, la novación de un préstamo por modificación de la responsabilidad de las prestatarias, la cual pasa de ser solidaria a
mancomunada, no reúne todos los requisitos exigidos en el art. 31.2 del Texto Refundido del ITPyAJD para tributar por la cuota variable del Documento Notarial, al no tratarse de un acto ni valuable ni inscribible en ninguno de los registros públicos a que se refiere el citado
precepto.
Base imponible
La base imponible se corresponderá con la ampliación de dicha responsabilidad solamente en el caso que se trate de una ampliación de crédito sin modifcar ningún otro elemento del mismo, con el consiguiente incremento de la responsabilidad hipotecaria del contrato original. En todos los restantes supuestos la base imponible estará constituida por el importe total garantizado, con independencia de que tal importe sea igual, mayor o menor que el que garantizaba el crédito hipotecario que se ha novado.
Exención
art. 9 de la Ley 2/1994 dice:
Estarán exentas en la modalidad gradual de Actos Jurídicos Documentados las escrituras públicas de novación modifcativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refere el artículo 1 de esta Ley y la modificación se refera a las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo, o a ambas
Por tanto no estarán cubiertas el resto de las modificaciones permitidas en el artículo 4.2 de esa misma ley como es el caso de la ampliación o reducción de capital o la modifcación del método o sistema de amortización, el cambio de divisa y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo. Tampoco estarán cubiertos los casos en que el Acreedor no sea una entidad del artículo 1 de la ley, que son las del el art. 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, del Mercado Hipotecario.
Hay que tener en cuenta que ya no se exige la mejora de las condiciones, lo que era difícil de determinar, sino que se habla simplemente del cambio.
¿Y si se cambia el objeto de la hipoteca? Parece que en este caso lo que habría sería una cancelación de la hipoteca y el establecimiento de una hipoteca nueva.
Casos concretos exención
Resolución de 23 de febrero de 2011 de DGT dice que la modificación de la cantidad fjada para costas no queda amparada por la exención establecida en el art. 9 de la Ley 2/1994
modificación de las condiciones del plazo consistente en la renuncia del prestatario a la facultad de solicitar el aplazamiento de las cuotas, según la DGT en su contestación a Consulta de 20 de diciembre de 2009, estaría exenta
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