Requisitos.
Finca ubicada en el lugar donde el Notario tenga competencia | Artículo 236 RH. 1. La realización extrajudicial de la hipoteca se llevará a cabo ante el Notario hábil para actuar en el lugar donde radique la finca hipotecada y, si hubiese más de uno, ante el que corresponda con arreglo a turno. Cuando sean varias las fincas hipotecadas y radiquen en lugares diferentes, podrá establecerse en la escritura de constitución cuál de ellas determinará la competencia notarial. En su defecto, ésta vendrá determinada por la que haya sido tasada a efectos de subasta con un mayor valor. |
Presentación de primera copia de escritura inscrita. | |
Valor de tasación | El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.
Es necesaria para todas las hipotecas la tasación según resulta de RDG 11 de febrero de 2021. Se exige para la inscripción y es una exigencia de carácter imperativo. No es necesaria para acudir al procedimiento de ejecución judicial ordinaria ni para el declarativo ordinario. RDGRN de 18 de febrero de 2014 y R 7 de octubre de 2015
En hipoteca VPO se admite la calificación definitiva. Es necesaria la tasación tb en participaciones indivisas, fincas no inmatriculadas o hipotecas unilaterales ( salvo hacienda)
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Autor tasación | La resolución de 14 de septiembre de 2016, dice que para entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo (las facultadas para la emisión de títulos hipotecarios), indudablemente la tasación debe realizarse por entidad homologada de tasación a que se refiere el artículo 3 de la misma Ley. Pero tratándose de hipotecas constituidas a favor de sujetos distintos de los mencionados en el citado artículo 2 de la Ley 2/1981, la tasación no necesariamente ha de ser verificada por entidad de tasación |
Acreditación Tasación | Requiere su acreditación mediante el certificado correspondiente, no bastando la manifestación de los interesados. R. de 20 de mayo de 2000,
No se admite descontar del valor que resulta del certificado de tasación el importe de las cargas anteriores que figuran en el Registro. RDG de 11 de febrero de 2021 |
Pacto separado | 129.2 b. La estipulación en virtud de la cual los otorgantes pacten la sujeción al procedimiento de venta extrajudicial de la hipoteca deberá constar separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura … → Para Javier Micó es una cuestión de técnica notarial y no impide la venta extrajudicial si el pacto está claro. |
Declaración de si la vivienda es vivienda habitual | 129.2 b) La estipulación en virtud de la cual los otorgantes pacten la sujeción al procedimiento de venta extrajudicial de la hipoteca deberá constar separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura y deberá señalar expresamente el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la venta extrajudicial el inmueble es vivienda habitual si así se hubiera hecho constar en la escritura de constitución. |
Hipoteca a la que se puede aplicar el procedimiento hipotecario: *Cuantía inicialmente determinada
* o de Máximo o en garantía de c/c | 129.2 c) LH La venta extrajudicial sólo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios y de demora liquidados de conformidad con lo previsto en el título y con las limitaciones señaladas en el artículo 114.2 RDGRN de 17 de septiembre de 2012 admite que se aplique el procedimiento de venta extrajudicial en las hipotecas de máximo y en la hipoteca en garantía de cuentas corrientes (a 153 LH), cuando conste en el Registro de la Propiedad la determinación de la cuantía a través de la nota marginal de los artículos 143 de la Ley Hipotecaria y 238 de su Reglamento |
Documentos 129 2 c para reembolso progresivo o intereses variables | * Si se prevee el reembolso progresivo del capital, deberá acompañarse un documento en el que consten las amortizaciones realizadas y sus fechas, y el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca.
* Si se hubieran pactado intereses variables, se deberá acompañar el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca. |
Deudores en umbral de exclusión ( art 4) | Desde que el deudor acredite ante la entidad estar situado en el umbral de exclusión, el interés moratorio será, como máximo, 2,5 % |
En el caso de vivienda habitual ( sea o no el préstamo para su adquisición L 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de deudores ..) | 575.1.bis de la LEC : En todo caso, en el supuesto de ejecución de vivienda habitual las costas exigibles al deudor ejecutado no podrán superar el 5 por cien de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva. |
Domicilio | 234.1 2.ª RH: El domicilio señalado por el hipotecante para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones. La determinación del domicilio, que no podrá ser distinto del fijado para el procedimiento judicial sumario, podrá modificarse posteriormente con sujeción a lo previsto en el artículo 130 de la Ley. |
Persona que ha de otorgar la escritura | 234.1 2.ª RH: El domicilio señalado por el hipotecante para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones. La determinación del domicilio, que no podrá ser distinto del fijado para el procedimiento judicial sumario, podrá modificarse posteriormente con sujeción a lo previsto en el artículo 130 de la Ley. |
Falta de requisitos | la omisión o el posible defecto en cuanto a los requisitos a consignar en la escritura e inscripción (domicilio, tasación, etc) producirá el efecto de que no puedan utilizarse dichos procedimientos, pero no puede motivar, por no existir precepto alguno que lo ordene, la ineficacia de la hipoteca, ni ser obstáculo para la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad máxime cuando pueda acudirse al juicio ejecutivo ordinario para su realización ( DGRN resoluciones 11-02-1911, 7-2-2001 y 9-7-2011). |