Cuestiones previas

¿Cuándo hay comunidad?

artículo 392 del Código Civil “hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”

Si hay varios bienes, ¿Cuántas comunidades hay?

Puede haber una única comunidad sobre una universalidad de bienes, en el caso de sociedad de gananciales o de comunidad de bienes que realice actividades económicas (art 22 TRLITPAJD). También en la comunidad hereditaria –aunque no realice actividades económicas–(Tribunal Económico Administrativo Central, resoluciones de 29 de septiembre de 2011 –0591-2010 y 3704-2010–). La determinación de si la concurrencia de una pluralidad de bienes propiedad de las mismas personas, supone la existencia de una o varias comunidades de bienes constituye una cuestión de hecho sobre la DGT no se pronuncia y que deberá ser valorada, en su caso, en las actuaciones de comprobación e inspección de la Administración Tributaria Si hay varias comunidades, su disolución supondrá la existencia de tantos negocios jurídicos diferentes como comunidades haya, que, como tales, deben ser tratados, no solo separada, e independientemente.

¿Qué pasa si hay cotitularidad en la nuda propiedad mientras otras personas tienen el usufructo.

En ese caso según la Consulta DGT V3035-23 de 21/11/2023 hay dos comunidades una en la nuda propiedad y otra en el usufructo.

¿Qué naturaleza tiene la división?

Es un acto de especificación o determinación de derechos. No es disolución la variación del número mientras siga habiendo varios propietarios.

V2889-21 DGT

“…el hecho de que se separe algún comunero o que se incorpore algún nuevo comunero no determina por sí solo que se extinga la comunidad de bienes y nazca una nueva, sino, simplemente, que ha variado el número de comuneros.”

Según Resolución de la Dirección General de Tributos V1918-22 de fecha 08/09/2022 tributarán por el ITPAJD por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, por la parte de la finca que adquieren.

Lo mismo aplica la DGT en el caso de un bien que pertenecía a 3 matrimonios y pasa a pertenecer a un matrimonio solo aunque estén en gananciales.

¿Cómo tributa la disolución en el ITPAJD?

1.Disolución sin excesos de adjudicación (cada comunero no recibe más de lo que le corresponda en proporción a su cuota de participación).

-> no tributa por TPO pero sí tributa por AJD cuota variable en tanto tenga los 4 requisitos art 31.2 del TRLITPAJD: • primera copia de una escritura pública, • Tener por objeto cantidad o cosa valuable. • Contener un acto inscribible en el Registro de la Propiedad • No sujeción a ISD ni a conceptos TP u OS

Así el artículo 61.2 RITPAJD dice:

«Artículo 61. Disolución de comunidades de bienes.

(…)

2. La disolución de comunidades de bienes que no hayan realizado actividades empresariales, siempre que las adjudicaciones guarden la debida proporción con las cuotas de titularidad, sólo tributarán, en su caso, por actos jurídicos documentados».

En virtud de la resolución de la Dirección General de Tributos V0143-22 de fecha 28/01/2022 la liquidación de AJD tiene que hacerse si se trata de inmuebles por el valor de referencia.

"Ahora bien, si de conformidad con dichos valores [de referencia] se produjese un exceso de adjudicación en la disolución del condominio, sin que este sea objeto de compensación, tal exceso deberá tributar como donación conforme al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin perjuicio que los interesados, de no estar conformes con el valor de referencia, soliciten la rectificación de la autoliquidación en los términos expuestos en el artículo 10 del Texto Refundido."

2. Disolución con excesos de adjudicación

El exceso que reciba cada comunero constituirá una transmisión patrimonial que según haya o no compensación será

2.1 Transmisión lucrativa:

Tributará como donación a favor del comunero al que se adjudica y por el importe del exceso recibido. Así resulta del apartado b) del artículo 3 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre LISD

2.2 Transmisión onerosa:

2.2.1 a)-Regla general (7.2.B) del TRLITPAJD) el comunero al que se le adjudique el exceso, tributará por TP por el valor del exceso recibido. Según Resolución 548/2022 para determinar valor de adquisición del 50% se tendrá en cuenta la compensación satisfecha.

2.2.1 b)Regla especial: Supuestos en los que el exceso surja de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil y Disposiciones de Derecho Foral, basadas en el mismo fundamento. No tributarán si se dan los siguientes requisitos:

La indivisibilidad del bien o su desmerecimiento por la indivisión. Es una cuestión de hecho que debe ser apreciada en cada caso concreto si bien los TEA (Tribunal Económico-Administrativo Regional de Madrid: resoluciones de 15 de junio de 1992 y 8 de junio de 1995) y el Tribunal Supremo (STS 28 de junio de 1999) vienen aceptando esa condición en los inmuebles. En el supuesto de una única comunidad sobre varios bienes, habrá que atender al conjunto de todos ellos para determinar la indivisibilidad, ya que, aunque cada uno de los bienes individualmente considerados puedan ser considerados indivisible, el conjunto de todos sí puede ser susceptible de división

La adjudicación a “uno” de los comuneros. Se exige que la disolución de la comunidad sea total

La compensación al comunero que recibe de menos por parte del comunero al que se adjudica el exceso. Aunque en principio debía ser necesariamente en metálico por expresa exigencia del artículo 1.062 del Código Civil al que se remite el artículo 7.2.B) del TRLITPAJD, la DGT admite que según la STS 1502/2019, de 30 de octubre , también se podrá realizar mediante la asunción de la deuda de un préstamo hipotecario o la dación pago de un bien propiedad del condómino. Incluso por entrega de bienes propios. También se ha admitido que se realice por medio de pago aplazado según resolución de la dirección general de tributos de 08/02/2023, V0202-23

2.2.1 c) Casos dudosos sobre regla especial

i)La regla especial también es aplicable en el caso de varias comunidades sobre inmuebles de los mismos condóminos.

ii) La regla especial de la tributación solo por AJD se puede aplicar también en caso de disolución simultánea de varias comunidades de bienes sobre inmuebles de los mismos condóminos con adjudicación de los bienes comunes a uno de los comuneros que compensa a los demás, sea la compensación en metálico, mediante la asunción de deudas del otro comunero o mediante la dación en pago de otros bienes, en cuyo caso tributaría por TPO la transmisión de bienes privativos de un comunero al otro, pero no la de bienes que ya estaban en condominio.

iii) Se admite también en el caso de que se adjudique la nuda propiedad según resolución de la Dirección General de Tributos V0322-23 de 20/02/2023

“Por el contrario, este Centro Directivo considera que la interpretación que debe darse al artículo 392 del Código Civil es la que se desprende de su tenor literal, es decir, que la comunidad de bienes exige como requisito imprescindible que la propiedad de la cosa o del derecho pertenezca pro indiviso a varias personas, lo cual, en el caso planteado, puede predicarse en el derecho de nuda propiedad que pertenece a varios comuneros.”

iv)Y también es aplicable la regla especial para el caso de exceso de adjudicación entre los cónyuges en separación de bienes por atribución de la vivienda habitual. La STS de 31 de mayo de 2022 STS 2572/2022 - ECLI:ES:TS:2022:2572, considera que no estará sujeto a donación (pues forma parte de los acuerdos entre los cónyuges y no hay ánimo de liberalidad y que tampoco tributa por TPO en virtud de lo dispuesto en el artículo 32.3 del Reglamento del ITPAJD aprobado por el RD 828/95 de 29 de mayo

“Tampoco motivarán liquidación por la modalidad de "transmisiones patrimoniales onerosas" los excesos de adjudicación declarados que resulten de las adjudicaciones de bienes que sean efecto patrimonial de la disolución del matrimonio o del cambio de su régimen económico, cuando sean consecuencia necesaria de la adjudicación a uno de los cónyuges de la vivienda habitual del matrimonio".

Afirma la sentencia que:

Dicho precepto no hace referencia a ninguna extinción de sociedad conyugal sino a la disolución del matrimonio en general, por lo que debe entenderse aplicable también a los supuestos de matrimonio en régimen de separación de bienes.

El devengo se produce último día del año siguiente al de la operación, en caso de impago del precio. En esa misma fecha cabe modificación de la base imponible. No será preciso ingresar las cuotas no cobradas p.pdf

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Tributación por incremento de patrimonio

En principio no tributa por incremento de patrimonio. Dice la Consulta DGT V2994-23 de 14/11/2023:

La disolución de una comunidad de bienes y la posterior adjudicación a cada uno de los comuneros de su correspondiente participación en la comunidad no constituye ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad

Hay que tener cuidado en el caso de disolución de comunidad cuando el valor que se atribuya al bien sea distinto al valor de la adquisición, pues el TS en sentencia de “la compensación percibida por un comunero, a quien no se adjudica el bien cuando se disuelve el condominio, comportará para dicho comunero la existencia de una ganancia patrimonial sujeta al IRPF, cuando exista una actualización del valor de ese bien entre el momento de su adquisición y el de su adjudicación y esa diferencia de valor sea positiva

En este sentido,la STS 1634/2023, 5 de Diciembre de 2023, establece que el motivo de que la adjudicación a un comunero de finca indivisible mediante compensación en metálico a otro comunero no esté gravada por ITP y, en cambio, puede estarlo en el IRPF se debe que en el ITP, el hecho imponible es la transmisión, (si ésta no existe, porque tan solo hay una especificación de derechos, no puede haber sujeción a este impuesto) y, en cambio, en el IRPF no se grava la transmisión, sino la existencia de una alteración patrimonial de forma que si el valor se actualiza y se compensa por más del valor de adquisición existe un gravamen en el IRPF.