1.Mayorías de los acuerdos2.Cómo afecta a propietarios posterioresPropietarios que adquieren después del acuerdo pero inscriben antes:3.Acuerdos sobre determinadas materías:3.1 Uso turístico3.1.1 Limitar o condicionar3.1.2 Prohibición3.1.3 Consentimiento del titular registral no notificado: no necesario3.1.4 Otros usos parecidos: 3.1 .5 Prohibición de uso para actividad económica.3.2 Acuerdo sobre determinados elementos3.3 Cambio de elementos privativos
La PH supera el concepto de propiedad romana o por cuotas, dando preferencia al interés colectivo sobre el individual. Por eso se dan facultades a la Junta. En algunas cuestiones sin embargo si se modifica el título o los estatutos se exige la unanimidad, pero puede ser la cuasi unanimidad si nadie se opone e incluso se puede ir a la unanimidad forzada por vía judicial.
1.Mayorías de los acuerdos
Acuerdos en general: por mayoría artículos 14 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal
Acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requieren unanimidad (regla 6 del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal) siquiera sea presunta, (como permite la regla 8 de tal precepto); e incluso con el voto en contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la regla 7 del mismo artículo 17, norma que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual -cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003-), salvo que se trate de acuerdos que la misma ley exceptúa de la regla de unanimidad (cfr. los artículos 10 y 17).
2.Cómo afecta a propietarios posteriores
Propietarios que adquieren después del acuerdo pero inscriben antes:
Es inscribible el acuerdo de junta de propietarios adoptado por la mayoría legalmente exigida aunque no haya sido aprobado por los propietarios que adquieren después de la adopción del acuerdo pero que inscriben antes de la presentación del acuerdo. RDG 8 de junio de 2021
3.Acuerdos sobre determinadas materías:
3.1 Uso turístico
3.1.1 Limitar o condicionar
El artículo 17.12 LPH establece los requisitos para el acuerdo de limitación o condicionamiento del uso turístico 3/5 propietarios que representen 3/5 del total de cuotas de participación. (Modificado por Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler)
12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
A su vez, el art. 5.e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) a que se
refiere el art.17.12 LPH, tras la modificación por el art. 1.2 del Real Decreto-ley
21/2018, de 14 de diciembre (modificación dejada sin efecto tras la derogación ex art. 86.2 CE del mencionado Real Decreto-ley, pero recuperada posteriormente por el art. 1.2 del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo) dice :
«La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística».
3.1.2 Prohibición
La DGSJFP permite que se prohiba del todo esa actividad. En Res entre otras de Resolución de 22 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
Y también permite esa prohibición el TS en sentencia de 10 de octubre de 2024 STS 4790/2024 - ECLI:ES:TS:2024:4790 de 10 de octubre, en la que dice que
En este sentido, los intereses de la colectividad expuestos en el RDL 7/2019, y los generales de los propietarios de los pisos y locales, convergen en cuanto a la problemática derivada del alquiler turístico, siempre que concurran los presupuestos del art. 17.12 LPH, que operan como excepción al régimen de la unanimidad.
Como ya se ha expuesto, el Tribunal Constitucional ha reconocido que las restricciones legales o estatutarias
al derecho de goce de los pisos en comunidades de vecinos no son, por sí mismas, contrarias al art. 33 CE,
siempre que obedezcan a la función social de la propiedad privada ( SSTC 301/1993, de 21 de octubre, y
28/1999, de 8 de marzo). Dentro de esta función social, es una aspiración legítima de una comunidad de
propietarios la evitación de potenciales molestias para el resto de los vecinos ( art. 7.2 LPH) y de posibles
conflictos de convivencia entre los propietarios y los indeterminados y ocasionales usuarios de uno o varios
de los departamentos.
8.- Finalmente, el art. 17.12 LPH supone una excepción a la regla de la unanimidad (cada vez más en retroceso, tras las últimas reformas legales, como demuestra la modificación de la LPH por el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre), al introducir la doble mayoría de tres quintos, por lo que sería contradictorio someter la prohibición de los alquileres turísticos al régimen de unanimidad, puesto que ello sería tanto como hacerla imposible, ya que bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedirlo.
3.1.3 Consentimiento del titular registral no notificado: no necesario
En los acuerdos de propiedad horizontal relativos a la prohibición del alquiler turístico no es necesario que preste su consentimiento ni que se notifique el acuerdo al titular registral no notificado, si se ha obtenido el quórum de 3/5. R 27 de abril de 2021
3.1.4 Otros usos parecidos:
La mayoría del apartado 12 del Art. 17 LPH para limitar o prohibir totalmente la actividad de uso turístico de las viviendas no se extiende a los acuerdos relativos a otros usos de la vivienda, como es cualquier uso no residencial o el mero alquiler vacacional en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística. R 8 junio 2021 ( y R 12 de diciembre de 2023) Lo mismo se reitera en una RDG de en su fundamento segundo párrafo quinto que dice:
Es indudable que esta nueva norma reduce la mayoría necesaria para adoptar el acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de las viviendas o locales, como es, por ejemplo, el mero alquiler vacacional (vid. las Resoluciones de esta Dirección General de 5 y 16 de junio y 16 de octubre de 2020, 15 de enero, 8 de junio y 1 de diciembre de 2021 y 7 de febrero de 2023).
No se aplica al acuerdo relativo a hospedería o residencias de estudiantes. RDG 7 de noviembre de 2022.
3.1 .5 Prohibición de uso para actividad económica.
Por otro lado el Tribunal Supremo en dos sentencias, la STS nº 1671/2023, 29 de noviembre de 2023 y la STS nº 1643/2023, de 27 de noviembre, señala que no se podrán establecer ‘apartamentos turísticos’ en las comunidades de propietarios que prohíben expresamente en sus estatutos la utilización de las viviendas para ejercer una actividad económica, pues el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad económica.
3.2 Acuerdo sobre determinados elementos
- Acuerdo sobre ascensores. STS 14/05/2021 dice que para la adopción de los acuerdos directamente asociados al de instalación de un ascensor, aunque impliquen la modificación del título constitutivo de la PH o de los Estatutos, se exige la misma mayoría que la LPH exige para tal acuerdo de instalación.
- Acuerdo para modificar el el carácter que corresponde a unas terrazas, las cuales pasarían de ser elementos privativos a constituir elementos comunes del edificio, al afectar a los derechos de dominio de sus respectivos titulares, requiere el consentimiento individualizado de tales propietarios según Resolución de 25 de febrero de 2021 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
3.3 Cambio de elementos privativos
Dice la DG:
Por un lado, es necesario que el acuerdo se adopte por unanimidad. Es cierto, como dijo la Resolución de esta Dirección General de 8 de enero de 2016, que tratándose de un elemento privativo, se admite la posibilidad de modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario (vid. artículo 7 de la Ley sobre propiedad horizontal). Pero una modificación en la descripción de un elemento privativo como la presente, en cuanto excede de ese ámbito de actuación individual que se reconoce por la Ley a su propietario, no puede llevarse a cabo sin que se acredite el acuerdo unánime de la junta de propietarios (vid. artículos 5 y 17, apartados 6 a 8, de la Ley sobre propiedad horizontal).