I. ConceptoII. Cuál es la zonaRegla generalArtículo 32.Exclusión en suelo urbanizableIII. ¿A quienes se aplica?IV. Limitaciones1.Necesidad de autorización para adquisición de la propiedad, constitución de derechos reales o declaración de obra. 2.Necesidad de pedir autorización en caso de adquisición sucesoria, o si no enajenar. 3.No usucapión por extranjerosV. Cómo solicitar la autorización1. Haz clic en el enlace "Generales"2. Haz clic en el enlace "Infraestructuras"3. Haz click en "Tramitación de Adquisición de Propiedades por Extranjeros (Código SIA: 992037)"VI. Contacto
I. Concepto
Están reguladas en la Ley estatal 8/1975 de Zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional y Decreto 689/1978.
Su definición está recogidas en el artículo 4 de la ley 8/1975
Artículo 4. Se denominan zonas de acceso restringido a la propiedad por parte de extranjeros aquéllas en que por exigencias de la Defensa Nacional o del libre ejercicio de las potestades soberanas del Estado resulte conveniente prohibir, limitar o condicionar la adquisición de la propiedad y demás derechos reales por personas físicas o jurídicas de nacionalidad o bajo control extranjero, con arreglo a lo dispuesto en esta Ley,
II. Cuál es la zona
Regla general
Se determina en el artículo 32 del Decreto 689/1978
Artículo 32.
1. De conformidad con lo establecido en los artículos cuatro de la Ley y de este Reglamento, serán zonas de acceso restringido a la propiedad por parte de extranjeros:
a) Territorios insulares.
1. Comprende la totalidad de las islas e islotes de soberanía nacional.
2. El porcentaje máximo de propiedades y otros derechos reales inmobiliarios en favor de extranjeros en estos territorios será:
En islas de superficie igual o superior a Formentera (82,8 kilómetros cuadrados), el quince por ciento.
En islas e islotes de superficie inferior a la antes mencionada, cero por ciento.
b) Territorios peninsulares.
1. Zona de Cartagena. El porcentaje máximo de adquisición en esta zona será del quince por ciento.
2. Zona del Estrecho de Gibraltar. El porcentaje máximo de adquisición en esta zona será del 10 por 100.
3. Zona de la bahía de Cádiz. El porcentaje máximo de adquisición en esta zona será del diez por ciento.
4. Zona fronteriza con Portugal. El porcentaje máximo de adquisición en esta zona será del quince por ciento.
5. Zona de Galicia. El porcentaje máximo de adquisición en esta zona será del quince por ciento.
6. Zona fronteriza con Francia. El porcentaje máximo de adquisición en esta zona será del quince por ciento, con excepción del término municipal de Llivia, en que el porcentaje será el cero por ciento.
7. La delimitación geográfica de las zonas señaladas en los seis números anteriores será la que se especifica en el anexo II de este Reglamento.
c) Territorios españoles del Norte de Africa.
En los territorios no insulares el porcentaje máximo de adquisición será del cinco por ciento.
2. El Gobierno, a propuesta de la Junta de Defensa Nacional y a iniciativa del Ministerio de Defensa, podrá crear por Decreto nuevas zonas de acceso restringido a la propiedad por parte de extranjeros, suprimir alguna de las establecidas y, en cualquier caso, modificar sus límites territoriales.
Ojo porque en Ceuta y Melilla como excepción, la adquisición de cualquier inmueble, incluso por ciudadanos españoles, exige previa autorización del Consejo de Ministros, desconcentrada en los respectivos Delegados de Gobierno, DF 1ª RD de 10-2-78 en la redacción actual )
Disposición final primera.
1.-De conformidad con lo establecido en la disposición final segunda de la Ley 8/1975, en la redacción dada por la Ley 37/1988, de 28 de diciembre, y sin perjuicio de la aplicación de los preceptos de ésta, y sus normas reglamentarias en Ceuta y Melilla, cuando los actos a que se refieren los artículos 37 y 46 de este Reglamento recaigan sobre inmuebles sitos en las mismas, será necesaria la previa autorización del Consejo de Ministros, cualquiera que fuese la nacionalidad del adquirente o interesado, sustituyendo, en todo caso, dicha autorización a la de carácter militar prevista en este Reglamento.
La especificación de los municipios afectados se realiza en el anexo II de la Orden de 21 de octubre de 1983, dictada en cumplimiento de lo previsto en el artículo 43 del Reglamento de la Ley de Zonas e Instalaciones de Interés para la Defensa Nacional. , al decir el artículo 4.
Art. 4. Como anexo II de esta Orden ministerial, asimismo se inserta al final de la misma la relación de términos municipales que en cada distrito hipotecario se hallan afectados por las limitaciones a que se refiere el citado capítulo III del título primero del Reglamento.
Enlace al anexo, hacer click aquí Los planos de estas zonas están disponibles en el Registro de la Propiedad.
Exclusión en suelo urbanizable
En la Orden de servicio comunicada de la Dirección General de Infraestructura
del Ministerio de Defensa 1/2021, se dictan instrucciones para la racionalización de la
autorización para adquisición de inmuebles por extranjeros no comunitarios, y se excluye
de la necesidad de autorización militar en todos los supuestos del artículo 21, números 3
y 4, del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; esto es, en los que el suelo se
encuentre en la situación básica de suelo urbanizado.
Se excluyen de la exclusión, y por tanto necesitan autorización, las poblaciones fronterizas y las fincas rústicas (número 2 del mismo artículo 21)así como Ceuta y Melilla, según dice el punto segundo de la citada Orden. No se extiende a los terrenos rústicos o no urbanizables aunque cuenten con alguna edificación aislada (RDG 25 octubre 2022)
En cuanto a la definición de ese suelo:
Dispone el citado artículo 21 en los citados apartados, lo siguiente:
«3. Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el que, estando legalmente
integrado en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas
propia del núcleo o asentamiento de población del que forme parte, cumpla alguna de las
siguientes condiciones:
a) Haber sido urbanizado en ejecución del correspondiente instrumento de
ordenación.
b) Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la legislación
urbanística aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su
conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o
previstos por la ordenación urbanística o poder llegar a contar con ellos sin otras obras
que las de conexión con las instalaciones preexistentes. El hecho de que el suelo sea
colindante con carreteras de circunvalación o con vías de comunicación interurbanas no
comportará, por sí mismo, su consideración como suelo urbanizado.
c) Estar ocupado por la edificación, en el porcentaje de los espacios aptos para ella
que determine la legislación de ordenación territorial o urbanística, según la ordenación
propuesta por el instrumento de planificación correspondiente.
4. También se encuentra en la situación de suelo urbanizado, el incluido en los
núcleos rurales tradicionales legalmente asentados en el medio rural, siempre que la
legislación de ordenación territorial y urbanística les atribuya la condición de suelo
urbano o asimilada y cuando, de conformidad con ella, cuenten con las dotaciones,
infraestructuras y servicios requeridos al efecto.»
Para ver que sea suelo urbanizado la RDG de 25 de octubre de 2022 dice:
Para ello será preciso acompañar la correspondiente calificación urbanística de la finca expedida
por la Administración pública competente que lo acredite.
Tampoco el hecho de que en el Registro se describa como urbana, es un elemento
definitivo, pues no es la descripción registral la acreditativa de tal condición, salvo que se
hubiera incorporado certificado de la calificación urbanística de la finca (cfr. artículo 9.a)
de la Ley Hipotecaria)
El defecto puesto en la nota de calificación es fácilmente subsanable
mediante la aportación del correspondiente certificado acreditativo de la calificación
urbanística de la finca.
En caso de que no tenga tal calificación urbanística acreditada de suelo urbanizado,
y sea no urbanizable o rústica, será necesario haber obtenido la autorización militar con
carácter previo al otorgamiento, tal como exige el precepto legal anteriormente
mencionado, deviniendo insubsanable el defecto.
Otra resolución de 9 de febrero de 2022 además excluye que valga justificar la existencia de la edificación.
El mero hecho de que catastralmente se acredite la existencia de la edificación que se pretende declarar por antigüedad, ni el certificado del técnico competente, no es suficiente a estos efectos -aunque lo sean para poder declarar la obra nueva por antigüedad- pues se limitan a constatar la descripción de la edificación y su fecha de construcción.
Pero ello no implica necesariamente que la legislación urbanística les atribuya legalmente la condición de suelo urbanizado en los términos a que se refiere el artículo 21, números 3 y 4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Para ello será preciso acompañar la correspondiente calificación urbanística de la finca expedida por la Administración pública competente que lo acredite.
La resolución de la dirección general de 25 de mayo de 2023 entiende que la normativa sigue siendo aplicable a pesar de la integración en la Unión Europea y que población fronteriza se refiere a todo el término municipal.
- A la vista de la normativa aplicable, el concepto de extranjero y población fronteriza sigue estando vigente pese a la incorporación de España a la Unión Europea, lo que prueba el hecho de que ésta no anula la existencia de los diversos países que la integran y que poseen diversos sistemas jurídicos, sistemas sanitarios, regímenes fiscales y salarios mínimos, entre otros factores diferenciales, sin perjuicio de la finalidad de la Unión, de conseguir un espacio único. Pero se trata de un espacio donde siguen existiendo fronteras, aunque ahora se denominen interiores (artículo 1 del Convenio de aplicación del Acuerdo de Schenguen).
- Como se ha expuesto, la norma se refiere a «población fronteriza» y no distingue si se trata de frontera interior o exterior. La cuestión planteada por el recurrente es la relativa a la interpretación del término «población fronteriza»: si ha de entenderse por esa expresión un «núcleo poblacional que efectivamente hace frontera» o bien «cualquier núcleo poblacional dentro de un municipio que hace frontera».
En primer lugar, hay que determinar si un municipio fronterizo es una «población fronteriza», en cuyo caso sobra cualquier análisis; o si un municipio puede tener varias «poblaciones» sean o no fronterizas, para lo que el recurrente utiliza el término «núcleo poblacional».
Núcleo de población es una forma genérica de designar a los asentamientos de población que forman un núcleo definido. Caracterizan una forma de poblamiento que contrasta con el poblamiento diseminado. En la página web del Instituto Nacional de Estadística se define y considera núcleo de población «a un conjunto de al menos diez edificaciones, que están formando calles, plazas y otras vías urbanas. Por excepción, el número de edificaciones podrá ser inferior a 10, siempre que la población que habita las mismas supere los 50 habitantes. Se incluyen en el núcleo aquellas edificaciones que, estando aisladas, distan menos de 200 metros de los límites exteriores del mencionado conjunto, si bien en la determinación de dicha distancia han de excluirse los terrenos ocupados por instalaciones industriales o comerciales, parques, jardines, zonas deportivas, cementerios, aparcamientos y otros, así como los canales o ríos que puedan ser cruzados por puentes. Las edificaciones o viviendas de una entidad singular de población que no pueden ser incluidas en el concepto de núcleo se consideran en diseminado. Una entidad singular de población puede tener uno o varios núcleos, o incluso ninguno, si toda ella se encuentra en diseminado. Ninguna vivienda puede pertenecer simultáneamente a dos o más núcleos, o a un núcleo y un diseminado». Así, una misma «población» puede tener uno o varios núcleos de población, pero esto no aclara si la limitación es para el núcleo de población que hace frontera o para todos los núcleos de población del municipio que hace frontera. Lo que sí aclara es que utiliza el término «población» como contenedor de «los núcleos de población», que pueden ser varios en una misma población, por lo que hemos de concluir que emplea el término población para referirse al municipio.
En consecuencia, sin entrar en el acierto o no de la terminología de la ley, cuando alude a «población» se está refiriendo al municipio, y, por tanto, basta que éste sea fronterizo para que se incluya en la limitación cualquier núcleo poblacional que pertenezca al mismo.
III. ¿A quienes se aplica?
Aunque la ley habla de extranjeros sin más, en su disposición adicional, introducida por el
artículo 106 de la Ley 31/1990, de 27 de diciembre, se excluye a las personas físicas (ojo las físicas solo) comunitarias.
«1. Las limitaciones que para la adquisición de la propiedad y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, así como para la realización de obras y edificaciones de cualquier clase, son de aplicación en los territorios declarados, o que se declaren, zonas de acceso restringido a la propiedad por parte de extranjeros, en virtud de las previsiones contenidas en las disposiciones que
integran el capítulo III, no regirán respecto de las personas físicas que ostenten la
nacionalidad de un Estado miembro de la Comunidad Económica Europea (…)».
En el mismo sentido se pronuncian los artículos 37 y 40 de su Reglamento, aprobado
por el Real Decreto 689/1978, de 10 de febrero
Tener en cuenta los casos en que no se aplica a extracomunitarios en zonas urbanizadas que se han indicado antes (ver).
IV. Limitaciones
1.Necesidad de autorización para adquisición de la propiedad, constitución de derechos reales o declaración de obra.
Artículo 18. En las zonas de acceso restringido a la propiedad por parte de extranjeros, quedan sujetos al requisito de la autorización militar, tramitada en la forma que reglamentariamente se determine:
a) La adquisición, cualquiera que sea su título, por parte de personas físicas o jurídicas extranjeras, de propiedad sobre fincas rústicas o urbanas, con o sin edificaciones, o de obras o construcciones de cualquier clase.
b) La constitución, transmisión y modificación de hipotecas, censos, servidumbres y demás derechos reales sobre fincas, a favor de personas extranjeras.
c) La construcción de obras o edificaciones de cualquier clase, así como la adquisición de derechos sobre autorizaciones concedidas y no ejecutadas, cuando los peticionarios sean extranjeros.
Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los centros y zonas que se declaren de interés turístico nacional en los que, conforme a lo previsto en la Ley ciento noventa y siete/mil novecientos sesenta y tres, de veintiocho de diciembre, se considerará concedida la correspondiente autorización militar con las limitaciones que por imperativos de la Defensa Nacional pueda establecer el Ministerio militar afectado en su preceptiva autorización previa a tal declaración.
La validez de los actos a que se refiere el presente artículo, cuando tengan por objeto fincas situadas en estos centros y zonas de interés turístico nacional, quedará siempre sujeta al cumplimiento de las limitaciones mencionadas en el párrafo anterior.
Es exigible también para sociedades controladas por extranjeros.
Artículo diecinueve.
1. Será exigible la autorización militar en todos los casos que previene el artículo anterior a las Sociedades Españolas cuando su capital pertenezca a personas físicas o jurídicas extranjeras, no nacionales de un Estado miembro de la Comunidad Económica Europea, en proporción superior al 50 por 100, o cuando aun no siendo así, los socios extranjeros no comunitarios tengan una situación de dominio o prevalencia en la empresa, derivada de cualquier circunstancia que permita comprobar la existencia de una influencia decisiva de los mismos en la gestión de la Sociedad; dicha comprobación se verificará conforme al procedimiento que reglamentariamente se establezca.
2. El cómputo del porcentaje de inversión extranjera a que se hace referencia en el apartado anterior se llevará a cabo conforme a los criterios establecidos en la vigente normativa sobre Inversiones Extranjeras en España.
Sin esa autorización no se puede otorgar la escritura ni inscribir
Artículo veinte.
A los efectos establecidos en los artículos anteriores, los Notarios y Registradores de la Propiedad deberán exigir de los interesados el acreditamiento de la oportuna autorización militar, con carácter previo al otorgamiento o inscripción, respectivamente, de los instrumentes públicos relativos a los actos o contratos de transmisión del dominio o constitución de derechos reales a que dichos preceptos se refieren.
Es obligatoria la inscripción en el Registro de la propiedad de actos o contratos relativos al dominio o derechos reales a favor de personas extranjeras sobre inmuebles situados en esas zonas.
La DG en resolución de 25 de octubre de 2022 establece que “será necesario haber obtenido la autorización militar con carácter previo al otorgamiento, tal como exige el precepto legal anteriormente mencionado, deviniendo insubsanable [en otro caso] el defecto.”
Artículo veintiuno.
Deberán necesariamente inscribirse en el Registro de la Propiedad los actos y contratos por los que se establezcan, reconozcan, transmitan, justifiquen o extingan, en favor de personas físicas o jurídicas extranjeras, el dominio u otros derechos reales sobre bienes inmuebles sitos en las zonas restringidas.
Deberán también inscribirse las concesiones administrativas sobre los bienes citados, otorgados a favor de las referidas personas extranjeras.
La falta de inscripción de los títulos indicados que se otorguen a partir de la entrada en vigor de esta Ley, dentro de los dieciocho meses siguientes a sus respectivas fechas, determinará la nulidad de pleno derecho de los mencionados actos y concesiones, de lo cual deberán hacer advertencia expresa los notarios autorizantes en las correspondientes escrituras.
En las casos en que, sin culpa del adquirente, los referidos títulos estén pendientes de la liquidación del Impuesto de Transmisiones o de cualquier otra formalidad que impida la inscripción, el plazo a que se refiere el párrafo anterior se ampliará a veinticuatro meses.
En el mismo sentido de la necesidad de autorización se pronuncian los artículos 37 y 40 de su Reglamento, aprobado por el Real Decreto 689/1978, de 10 de febrero.
En concreto el artículo 40 del Reglamento dispone en parecidos términos a las normas anteriores que:
«1. A los efectos establecidos en los artículos anteriores, los Notarios y Registradores de la Propiedad deberán exigir de los interesados el acreditamiento de la oportuna autorización militar, con carácter previo al otorgamiento o inscripción, respectivamente, de los instrumentos públicos relativos a los actos o contratos de transmisión del dominio o constitución de derechos reales a que dichos preceptos se refieren. 2. Asimismo exigirán los Notarios y Registradores de la Propiedad, a los únicos efectos de adquisiciones inmobiliarias por extranjeros en las zonas a que se refiere el presente capítulo, que en los certificados urbanísticos expedidos por los Ayuntamientos se hagan constar las limitaciones existentes sobre el terreno de que se trate impuestas por el Ministerio de Defensa, de conformidad con lo dispuesto en este Reglamento y, en su caso, la no existencia de tales limitaciones».
Por su parte, el artículo 41 establece que:
«1. Deberán necesariamente inscribirse en el Registro de la Propiedad los actos y contratos por los que se establezcan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan, en favor de personas físicas o jurídicas extranjeras, el dominio u otros derechos reales sobre bienes inmuebles sitos en las zonas de acceso restringido a la propiedad por parte de extranjeros».
2.Necesidad de pedir autorización en caso de adquisición sucesoria, o si no enajenar.
Artículo veinticinco.
Cuando la adquisición de fincas o la constitución de derechos reales sobre las mismas a favor de extranjeros se verifique por título hereditario universal o singular, los interesados deberán solicitar la autorización exigida por el artículo dieciocho de esta Ley en el plazo de tres meses, o preceder a la enajenación de los bienes en el término de un año, contados ambos desde que el adquirente pudo ejercitar legalmente sus facultades como titular del dominio o del derecho real de que se trate.
Transcurrido el plazo de un año sin haberlo enajenado, o el mismo plazo contado a partir de la fecha en que se negó la autorización solicitada, el Ministerio del Ejército podrá proceder a la expropiación forzosa con arreglo a lo previsto en el párrafo segundo del artículo veintitrés.
3.No usucapión por extranjeros
Artículo veintisiete.
En las zonas de acceso restringido a la propiedad por parte de extranjeros, a que se refiere el presente capítulo, éstos no podrán adquirir, por prescripción, el dominio y otros derechos reales sobre bienes inmuebles.
V. Cómo solicitar la autorización
A) En caso de que sea una propiedad de menos de 2000 metros cuadrados de superficie y se trate de una persona que no tendrá más que esa superficie permite que se delegue a las capitanías generales. En ese caso no está establecido el procedimiento telemático, así que hay que llamar y consultar ( ver contacto).
El artículo 82 del reglamento (Real Decreto 689/1978, de 10 de febrero):
"1. El Ministro podrá delegar en los Capitanes Generales la concesión de autorizaciones relativas a solicitudes de adquisición de terrenos o fincas que no rebasen los 2.000 metros cuadrados de superficie, debiendo en estos casos dichas Autoridades dar inmediata cuenta al Ministerio de las autorizaciones otorgadas en virtud de la expresada delegación.
2. Esta delegación no tendrá lugar cuando el solicitante sea ya titular de terrenos o propiedades cuya superficie, unida a la que se desea adquirir rebase la extensión mencionada en el párrafo anterior, ni cuando el Capitán General estime que debe informar otro Ejército."
La documentación necesaria para solicitar la autorización, según consulta al Ministerio es la siguiente:
DOCUMENTACION A PRESENTAR:
Instancia dirigida a la Ministra de Defensa con los siguientes datos:
Datos personales, direccion, telefono, correo electronico, etc.
Explicacion de los motivos de la compra.
Solicitando autorizacion militar para poder registrar la propiedad
Documentacion anexa a la instancia
Dos fotocopias compulsadas del pasaporte
Dos fotocopias compulsadas del NIE o tarjeta de residente.
Original y copia certificado de penales, o bien, autorizacion a la administracion para
comprobarlo en el registro de penados y rebeldes.
Plano/croquis de situacion y lindes de la finca o propiedad.
Original y copia del certificado de empadronamiento.
Copia compulsada de titulos de propiedades en Espana, (si las tuviera)
B) Para el caso de que sea una propiedad de más de 2000 metros cuadrados de superficie o una persona que tendrá más de esa superficie se puede hacer telemáticamente.
Empieza en
https://sede.defensa.gob.es
Ve a: Acceso y Consulta de Ciudadanos a Expedientes de la Administración
1. Haz clic en el enlace "Generales"
2. Haz clic en el enlace "Infraestructuras"
3. Haz click en "Tramitación de Adquisición de Propiedades por Extranjeros (Código SIA: 992037)"
VI. Contacto
Para solucionar dudas los teléfonos del departamento de Procedimientos/Infraestructuras Min. Defensa son : 91 395 512 y 91 395 55 13