R 27 enero 2021 DGRN analiza determinadas circunstancias de interés relativas a la reparcelación.
Resolución de 27 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Colmenar Viejo n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una certificación administrativa aprobatoria de un proyecto de reparcelación.
Resumen: interesante resolución que analiza diversos defectos que pueden aparecer en el Registro al tiempo de presentación de una certificación administrativa aprobatoria de un proyecto de reparcelación: superficie, archivo GML recibido por correo electrónico, descripción de edificaciones, escritura de constitución de la Junta de Compensación, servidumbre, cesión de terrenos…
Hechos: se presenta certificación administrativa aprobatoria de un proyecto de reparcelación.
La registradora emite calificación negativa y el Centro Directivo estima parcialmente el recurso.
Para una mejor comprensión, procede analizar cada defecto esgrimido por la Registradora y los argumentos del Centro Directivo.
I. PRIMER DEFECTO: La discordancia entre las superficies de las fincas de origen que constan en sus respectivos historiales registrales, la que resulta del Catastro (las tres fincas de origen conforman una única parcela catastral), y la superficie del ámbito incluido en el proyecto de equidistribución.
El Centro Directivo revoca este defecto ya que del proyecto presentado resulta que estamos ante una rectificación de la extensión superficial atribuida a las fincas de origen, que no precisaría de ningún otro requisito para su constancia registral por ser éste -la rectificación de los datos descriptivos de las fincas de origen, entre ellos su superficie- un efecto de la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación.
Señala el Centro Directivo que el artículo 68.5 TRLS señala que «el título en cuya virtud se inscribe el proyecto de distribución de beneficios y cargas será suficiente para la modificación de entidades hipotecarias, rectificación de descripciones registrales, inmatriculación de fincas o de excesos de cabida, reanudación del tracto sucesivo, y para la cancelación de derechos reales incompatibles, en la forma que reglamentariamente se determine». Y el artículo 8.2 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las Normas Complementarias al Reglamento Hipotecario sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, aclara que la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución será título suficiente para «la realización de las operaciones de modificación de entidades hipotecarias que sean precisas para la formación de las fincas que han de ser incluidas en la unidad de ejecución».
Delimitada la unidad de transformación urbanística, la reparcelación afecta solamente a los terrenos físicamente incluidos en su ámbito (artículos 71 y 77 del Reglamento de Gestión Urbanística), salvo que se trate de suelos exteriores adscritos (artículo 4 del Real Decreto 1093/1197).
De ello resulta que, cuando sólo una parte de la finca aportada está situada dentro del Sector, sea indispensable una operación previa de formación de la finca que debe integrarse en dicha unidad de ejecución, mediante la segregación de la porción a aportar al sistema de ejecución, operación que será objeto de inscripción en el folio de la finca de origen con carácter previo a la inscripción del Proyecto de Compensación, conforme al artículo 18.1 del Real Decreto 1093/1997.
II. SEGUNDO Y TERCER DEFECTO: Los archivos GML que contienen la representación gráfica de las fincas de resultado fueron enviados por correo electrónico, no existiendo forma de autentificar su contenido con relación al documento inscribible, debiendo formar parte integrante del título inscribible y corresponderse totalmente el perímetro de las fincas que resulta de sus respectivas representaciones gráficas con el contenido del proyecto de reparcelación, por ser ésta la ordenación aprobada por el Ayuntamiento y el número de archivos GML es superior a las fincas resultantes del proyecto; existen problemas de identificación que no permiten alcanzar una correcta vinculación entre el archivo GML comprensivo de la representación gráfica y la concreta finca a que se refiere, estimando que el número de fincas resultantes y archivos GML deben coincidir y ser nombrados dichos archivos GML de forma que permitan la vinculación con la correspondiente descripción literaria.
La Dirección confirma la calificación recordando que:
1\) La presentación o remisión de documentos por correo electrónico a la cuenta de correo del Registro de la Propiedad destinatario no encaja en ninguno de los «medios de presentación» contemplados en el artículo 248 LH, pues aunque en sentido amplio se pueda considerar que es una modalidad de «remisión telemática», esta concreta modalidad no es la que contempla el número 3 de dicho artículo, ya que no cumple los requisitos establecidos en dicho número ni respeta el principio de titulación pública por lo que no debe entenderse admisible.
2\) Por otra parte, debe recordarse lo dispuesto en el punto 7º de la Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, al regular los requisitos que ha de cumplir la descripción técnica y la representación gráfica alternativa de las fincas que se aporte al Registro de la Propiedad, al señalar que «para inscribir o incorporar al folio real la representación gráfica alternativa, cuando legalmente proceda, deberá estar aportada y aprobada expresamente por el propietario de la finca o por la autoridad judicial o administrativa que haya tramitado y resuelto el procedimiento pertinente».
Descartada la posibilidad de presentación de documentos por medio de correo electrónico, aunque sean complementarios del título inscribible, no existe por otra parte obstáculo para que las representaciones gráficas correspondientes a las fincas de resultado acompañen al título inscribible, superando así el defecto de su autentificación en relación con el título aducido por la registradora, siempre que pueda determinarse la correspondencia de cada finca con su respectiva representación gráfica lo que, en el caso de este expediente, viene enormemente facilitado por constar en la propia certificación la ficha o cédula de cada una de las fincas resultantes con constancia de sus coordenadas georreferenciadas.
Igualmente, nada obsta a que la propia certificación administrativa haga referencia a los distintos archivos o soporte en que consten las representaciones gráficas como documento complementario de la misma.
III. CUARTO DEFECTO: se aprecian discrepancias entre las superficies que arrojan las representaciones gráficas y las que resultan de su descripción literaria en el título inscribible, entendiendo la registradora que ambas deben coincidir.
IV. QUINTO DEFECTO: Debe aportarse la escritura de constitución de la Junta de Compensación, por ser el documento donde consta la comparecencia de los otorgantes.
La Dirección confirma la calificación con fundamento en los arts. 161 y ss RGU. La inscripción de la escritura de constitución en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras tiene carácter constitutivo.
V. SEXTO DEFECTO: No consta en la certificación la descripción de las edificaciones existentes, resultando que constan inscritas en dos de las fincas de origen.
El Centro Directivo confirma la calificación con fundamento en el artículo 7.7 del Real Decreto 1093/1197.
VI. SÉPTIMO DEFECTO: En una de las fincas de origen figura, al final de su descripción, la existencia de una servidumbre a favor del Ayuntamiento, la cual no aparece inscrita, siendo tal inscripción necesaria para su traslado a las fincas de resultado.
La Dirección confirma el defecto con arreglo al art. 11.1 del RD 1093/1997 y 23.2 TRLS.
VII. OCTAVO DEFECTO: no consta la acepción por el Ayuntamiento de las fincas adjudicadas al mismo, debiendo señalar la naturaleza que tendrán tales fincas.
Señala la Dirección que la cesión al Ayuntamiento de los terrenos adjudicados al mismo opera de modo automático con la aprobación definitiva del proyecto, sin que sea necesario requisito alguno de aceptación formal a tal cesión, que no viene exigido por la normativa vigente y que, en todo caso, resultaría del hecho de que es la propia Administración cesionaria la que ha aprobado definitivamente el proyecto y la que libra la certificación administrativa que constituye el título inscribible.
Sin embargo, en cuanto a la naturaleza de las fincas, es aplicable el artículo 27.5 del texto refundido de la Ley de Suelo, según el cual, «a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, el carácter demanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, su incorporación al patrimonio público de suelo». (ER)