RegulaciónRequisitos de los títulosNaturaleza de los títulosTienen que ser títulos públicosTienen que ser , en principio títulos que no sean meramente declarativosEl primer título puede ser un acta de notoriedadCoincidencia entre los títulosObjetoCoincidencia de cabida entre los títulosFechaCertificación descriptiva y gráficaHa de ser vigenteRegla general la cabida ha de coincidirPero basta con que coincida el resultado finalCabe la representación gráfica alternativa en caso de inconsistencia del Catastro. ¿Y si hay construcciones?Dudas del registradorDudas por doble inmatriculación¿Cómo se actúa?Casos concretos de dudas: Dudas por invasión del dominio público¿Qué se puede hacer ante las dudas del registrador?Exigencias de legislación especialCarreterasCostasMontesVías férreasDespués de la inmatriculaciónRestricción protección artículo 34 durante dos añosCasos especiales
Artículo en notariacerca.com
La inmatriculación por doble título del artículo 205 Ley hipotecaria
Artículo 205 Ley hipotecariaSerán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.
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Regulación
Artículo 205 Ley hipotecaria:
Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.
El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.
Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación.
Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida.
En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203.
Requisitos de los títulos
Naturaleza de los títulos
Tienen que ser títulos públicos
No se admite el documento privado aunque su fecha sea fehaciente, conforme a la Resolución de 29 de septiembre de 2017
Se excluye la instancia de heredero único como título inmatriculador, como afirmó la Resolución de 14 de diciembre de 2016
Tienen que ser , en principio títulos que no sean meramente declarativos
Sin embargo la Dirección General en Resolución de 27 de julio de 2018 dice que : “lo relevante en estos supuestos es que el título inmatriculable no sea meramente declarativo.”
Se admite la aportación a sociedad en un caso en que en 2015, se hace una escritura de aumento de capital de una SL a la que se aportan varias fincas adquiridas en documentos privado; y luego en 2021, esa SL constituye (junto con otras SL, alguno de cuyos apoderados y administradores tienen vínculos familiares) y funda otra SL a la que se aportan dichas fincas. R 19 julio 2021
Se admite la aportación a gananciales en Resolución de 19 octubre de 2010)y
Se admite la disolución de comunidad en Resoluciiones de Resolución de la Dirección General de 1 de julio de 2016 y de 27 de julio de 2018. Dice esta última.
(…) lo que sucede es que la división de la cosa común presenta una naturaleza jurídica compleja, difícil de reducir a la dicotomía entre lo traslativo y lo declarativo. Pero en todo caso, se trate o no la disolución de comunidad de un acto traslativo, se produce como consecuencia de la misma una mutación jurídico real de carácter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posición de poder respecto del bien (véase Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011, según la cual debe ser calificado de verdadera atribución patrimonial), que lo justifica como título inmatriculador.
El primer título puede ser un acta de notoriedad
En RDG de 11 de octubre de 2016 se admite el acta previa para complementar el título a inmatricular siempre que el notario emita formalmente, su juicio de notoriedad sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando le resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso.
Lo mismo se establece en Resolución de 26 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que establece que es posible la inmatriculación de una finca por la vía del art. 205 de la LH en virtud de un título traslativo acompañado de acta notarial de notoriedad –ésta no necesariamente anterior en más de un año del citado título- en la que el Notario declara ser notorio que el transmitente había adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de su título adquisitivo.
Esa acta de notoriedad complementaria estaba recogida en el artículo 298 del Reglamento hipotecario que se puede entender implícitamente derogado. Sin embargo, como decimos, se admite por la Dirección General en Resolución de 26 de julio de 2023.
Por lo que, de acuerdo con la interpretación de esta Dirección General del vigente artículo 205 de la Ley Hipotecaria, es posible la inmatriculación mediante título público traslativo otorgado por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento, acreditación que deberá basarse también en título público, cualquiera que sea su fecha y que, por su condición de tal, podrá serlo el acta de notoriedad tramitada de conformidad con el artículo 209 del Reglamento Notarial.
En dicha acta, tras el requerimiento expreso en tal sentido y la práctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el notario deberá emitir formalmente, si procede y siempre que no exista contradicción entre partes, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando, como señala el mismo precepto reglamentario, tales extremos le «resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso».
El acta tendrá en este caso, a los exclusivos efectos del artículo 205, como en otros supuestos previstos en la legislación hipotecaria –artículos 14 de la Ley Hipotecariao 82 de su Reglamento–, valor probatorio en el ámbito del procedimiento registral y podrá justificar la inmatriculación de una finca si complementa a un título público traslativo, mas no prejuzga las facultades calificadoras del registrador en los términos previstos por el citado artículo 205 y de la propia virtualidad del título invocado para justificar el dominio –cfr. artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento, la Sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2008 y la Resolución 28 de julio de 2021–.
La inmatriculación así practicada estará sujeta a la suspensión de efectos de la fe pública registral durante dos años y no impedirá el ejercicio de las acciones judiciales que pudieran plantearse por quien se considere perjudicado, lo que se posibilita con el deber del registrador de notificar la inmatriculación realizada, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo, ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203 de la Ley Hipotecaria.
La base por tanto de esa acta es el artículo 209 del Reglamento Notarial.
Artículo 209.
Las actas de notoriedad tienen por objeto la comprobación y fijación de hechos notorios sobre los cuales puedan ser fundados y declarados derechos y legitimadas situaciones personales o patrimoniales, con trascendencia jurídica.
En las actas de notoriedad se observaran los requisitos siguientes:
Primero. El requerimiento para instrucción del acta será hecho al Notario por persona que demuestre interés en el hecho cuya notoriedad se pretende establecer, la cual deberá aseverar, bajo su responsabilidad, la certeza del mismo, bajo pena de falsedad en documento público.
Segundo. El Notario practicará, para comprobación de la notoriedad pretendida, cuantas pruebas estime necesarias, sean o no propuestas por el requirente. Y deberá hacer requerimientos y notificaciones personales o por edictos cuando el requirente lo pida o él lo juzgue necesario.
En el caso de que fuera presumible, a Juicio del Notario, perjuicio para terceros, conocidos o ignorados, se notificará la iniciación del acta por cédula o edictos, a fin de que en el plazo de veinte días puedan alegar lo que estimen oportuno en defensa de sus derechos, debiendo el Notario interrumpir la instrucción del acta, cuando así proceda, por aplicación del número quinto de este artículo.
Tercero. Constarán necesariamente en las actas de notoriedad todas las pruebas practicadas y requerimientos hechos con sus contestaciones; los justificantes de citaciones y llamamientos; la indicación de las reclamaciones presentadas por cualquier interesado, y la reserva de los derechos correspondientes al mismo ante los Tribunales de Justicia.
Cuarto. El Notario, si del examen y calificación de las pruebas y del resultado de las diligencias estimare justificada la notoriedad pretendida, lo expresará así, con lo cual quedará conclusa el acta.
Cuando además de comprobar la notoriedad se pretenda el reconocimiento de derechos o la legitimación de situaciones personales o patrimoniales, se pedirá así en el requerimiento inicial, y el Notario emitirá juicio sobre los mismos, declarándolos formalmente, si resultaren evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso.
Quinto. La instrucción del acta se interrumpirá si se acreditare al Notario haberse entablado demanda en juicio declarativo, con respecto al hecho cuya notoriedad se pretenda establecer. La interrupción se levantará, y el acta será terminada a petición del requirente, cuando la demanda haya sido expresamente desistida, cuando no se haya dado lugar a ella por sentencia firme o cuando se haya declarado caducada a instancia del actor.
Por acta de notoriedad podrán legitimarse hechos y situaciones de todo orden, cuya justificación, sin oposición de parte interesada, pueda realizarse por medio de cualquier otro procedimiento no litigioso. La declaración que ponga fin al acta de notoriedad será firme y eficaz, por sí sola, e inscribible donde corresponda, sin ningún trámite o aprobación posterior. El requerimiento a que se refiere el requisito primero se formalizará mediante acta con la fecha y número de protocolo del día del requerimiento. Concluida la tramitación del acta se incorporará al protocolo como instrumento independiente en la fecha y bajo el número que corresponda en el momento de su terminación, dejando constancia de la misma en el acta que recoja el requerimiento.
Coincidencia entre los títulos
Objeto
Los dos títulos tienen que ser sobre la misma participación
No sirve como doble título dos transferencias de participaciones distintas. RDG 26 abril 2021
Coincidencia de cabida entre los títulos
Como se deduce del artículo 205 la coincidencia de la cabida entre el título inmatriculador y la certificación descriptiva y gráfica ha de ser total, pero en cuanto a la coincidencia entre ambos títulos basta con que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador.
Fecha
Ha de haber un lapso temporal mínimo de un año. Según la Dirección General ( por ejemplo en Resolución de 27 de julio de 2018 ) dicho lapso ha de computarse, no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el de título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior.
En caso de herencias, según la RDG de Resolución de 7 de noviembre de 2018 (BOE 24 de enero de 2019) el plazo de un año del artículo 205 de la Ley Hipotecaria se computa desde el fallecimiento del causante de la herencia, ya que: los derechos a la sucesión de una persona se transmiten desde su muerte (art. 657 CC); los efectos de la aceptación y la repudiación de la herencia se retrotraen al momento de la muerte del causante (art. 989 CC); la posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupción y desde el momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a adirse la herencia (art. 440 del mismo cuerpo legal).
También parece que se puede admitir la justificación del paso del año por el fallecimiento de un firmante o la liquidación del documento privado elevado a público y el título inmatriculador, al amparo del artículo 1227 del Código civil.
Certificación descriptiva y gráfica
Ha de ser vigente
La certificación catastral tiene un máximo de un año de vigencia, según el art. 84.2 Ley del Catastro. Aunque esto no suele plantear problemas pues se obtiene en la notaría en el momento de la firma.
Regla general la cabida ha de coincidir
La cabida ha de coincidir exactamente. R 19 julio 2021. La identidad ha de darse en el momento de la inmatriculación, no en el momento de otorgar la escritura.
Pero basta con que coincida el resultado final
Así dice la resolución de 11 de abril de 2024:
Como ya se ha manifestado anteriormente esta Dirección General, una interpretación teológica de la citada exigencia de que en toda inmatriculación la certificación catastral sea coincidente con la descripción de la finca que se pretende inmatricular, lleva a la conclusión de que, si coincide la certificación catastral con la descripción de la finca resultante de una agrupación, haya de entenderse cumplido el requisito referido, pues lo contrario significaría, como dice el recurrente, obligar al inmatriculante a instar una segregación catastral destinada a quedar sin efecto inmediatamente como consecuencia de la agrupación (cfr. Resoluciones 26 de junio de 2003, 17 de diciembre de 2013 y 1 de julio de 2016).
También puede recordarse, siguiendo lo indicado en la Resolución de 8 de junio de 2016, que es posible prescindir de una representación gráfica cuando la finca a que se refiere carezca de existencia actual por haberse producido una modificación hipotecaria posterior en la que se aporte la representación gráfica que en definitiva tiene la finca, siempre que ambas operaciones accedan simultáneamente al Registro. Así lo impone la interpretación conjunta de los artículos 9.b), 198 y 199 de la Ley Hipotecaria y la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral –criterio confirmado por la Resolución de 23 de septiembre de 2020, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro–.
Cabe la representación gráfica alternativa en caso de inconsistencia del Catastro.
La Resolución de la Dirección General de 6 de marzo de 2024 permite la representación gráfica alternativa en caso de inconsistencia. En su fundamento sexto dice que
6. Por ello, la Resolución de 22 de septiembre de 2017 declaró: «en los supuestos en los que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral que impida la obtención de la completa representación gráfica georreferenciada catastral, no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral» siendo admisible la aportación por el interesado de la representación gráfica alternativa». Es decir, la Dirección General exige como requisito para la admisión de la georreferenciación alternativa a la catastral la existencia de una inconsistencia en la base gráfica catastral. No la limita a un tipo de inconsistencia, como entiende el registrador en la nota de calificación, sino a cualquier tipo de inconsistencia, ya sea una inexistencia o inexactitud de la georreferenciación catastral. Posteriormente, en las Resoluciones de 23 de septiembre de 2020, 4 de noviembre de 2021 y 7 de septiembre de 2023, consolidó esta doctrina, que debe reiterarse en el presente caso.
No se exige la previa rectificación del catastro por el tiempo que llevaría. Dice la Resolución en su fundamento 10.
10. Ciertamente, es posible que la solución más ortodoxa fuera que la Dirección General de Catastro corrigiera previamente la inconsistencia de su base de datos mediante el correspondiente procedimiento de rectificación previsto en la normativa catastral, procediéndose al ajuste masivo de todo el área o sector afectado. Pero, no es menos cierto que dicho procedimiento puede suponer una dilación temporal, que puede asumirse desde el punto de vista catastral, donde la inconsistencia no afecta al cumplimiento de los fines catastrales, pero que es difícilmente asumible desde el punto de vista registral, pues las transacciones en el mercado inmobiliario se caracterizan por su celeridad y seguridad jurídica que existe el tráfico inmobiliario. Por ello declaró la citada Resolución de 4 de noviembre de 2021 que «la experiencia demuestra que tales procedimientos de rectificación catastral, para la corrección global de errores de desplazamiento en su cartografía, incurren en dilaciones que pueden ser asumibles para la institución catastral (…) resulta evidente que los procedimientos registrales tienen una regulación legal diferente, presididos por principios y dinámicas clara y justificadamente distintos, pues la inmatriculación de fincas, ordinariamente, no es un “ajuste masivo de todo el área o sector afectado” sino una actuación que se solicita y ha de resolverse finca a finca». Por tanto, para evitar dichas dilaciones y no existiendo defecto jurídico ni invasión de fincas colindantes en la realidad física es por lo que debe admitirse la posibilidad de poder inmatricular la finca, mientras que simultáneamente trata de rectificarse la inconsistencia de la base de datos catastral, sin que esta última ocasione dilaciones en el tráfico jurídico del derecho, cuando su realidad física sea indubitada. Para ello, debe permitirse la aportación de georreferenciación alternativa que corrija la inconsistencia catastral, incorporando el título la georreferenciación alternativa correcta, con la forma, dimensiones y superficie del inmueble y su posicionamiento relativo con respecto a los de su entorno, corrigiendo los errores de posicionamiento absoluto de las coordenadas de sus vértices respecto de la superficie de la Tierra.
Un ejemplo de inconsistencia es que varias fincas compartan una representación gráfica catastral. Así dice la Resolución de 11 de abril de 2024, la Dirección General aclara que “entre los supuestos de inmatriculación en los que resulta admisible la aportación de representación gráfica alternativa –cfr. Resolución de 6 de marzo de 2024– debe aceptarse el caso de fincas que comparten una misma representación gráfica catastral, al objeto de permitir la apertura de su respectivo historial registral independiente”.
Esa misma Resolución en ese fundamento dice cómo hay que hacerlo, “incorporando el título la georreferenciación alternativa correcta, con la forma, dimensiones y superficie del inmueble y su posicionamiento relativo con respecto a los de su entorno, corrigiendo los errores de posicionamiento absoluto de las coordenadas de sus vértices respecto de la superficie de la Tierra.
Y aclara el principio del fundamento 11:
“11. Es decir, se incorporarán al título dos ficheros en formato GML, uno referido a las coordenadas derivadas del levantamiento técnico y otro con las coordenadas catastrales. “
¿Y si hay construcciones?
La Resolución de 16 de mayo de 2024 dice que “en inmatriculaciones de fincas, la verdadera identidad en la descripción del título y la que resulta de la certificación catastral debe extenderse únicamente a la ubicación, la fijación de linderos y perímetro de la parcela registral y catastral, descartando así construcciones o edificaciones existentes sobre la misma”.
Por tanto se puede inmatricular la finca excluyendo las construcciones. Pero también es posible hacerlo sin excluirlas aunque para ello se tiene que acreditar 1) que la edificación se haya terminado con antigüedad suficiente, según la legislación autonómica aplicable, para la prescripción de las acciones de reposición de la legalidad urbanística que impliquen demolición, y 2) respecto al seguro decenal que han pasado los 10 años de seguro decenal o que éste quede constituido o excepcionado, en los supuestos de autopromotor individual para uso propio, por el tiempo que reste hasta completar los diez años. Esa justificación de antigüedad puede derivar de la propia certificación del Catastro, si la edificación se declara en esos términos y aparece en la certificación la antigüedad de la construcción.
Dudas del registrador
Dudas por doble inmatriculación
¿Cómo se actúa?
Según la Dirección General cuando se use el procedimiento del artículo 205 de la LH se ha de extremar el celo en la calificación para evitar una doble inmatriculación dadas las menores garantías del mismo al no exigir la intervención de los titulares de los predios colindantes.
Pero no bastan las sospechas. La Resolución de 3 junio de 2021 dice que la inmatriculación por doble título del artículo 205 de la Ley Hipotecaria no puede denegarse por sospechas del registrador, aunque sí puede calificar si los dos títulos son artificiosos y creados » ad hoc» para la inmatriculación.
La duda ha de ser fundada. Así, ya declaró la Resolución de este centro directivo de 26 de octubre de 2021 que, a los efectos de que el registrador pueda, para rechazar la inmatriculación, apreciar la coincidencia entre la finca a inmatricular y otra finca ya inscrita, no puede aquel limitarse a objetar que la finca a inmatricular «coincide en diversos detalles descriptivos con la registral (…), debiendo entenderse que la superficie de aquélla forma parte de ésta como matriz»; sin expresar motivo alguno ni cuáles son los detalles descriptivos que le han llevado a tal conclusión, y sin que pueda esta omisión ser suplida en el informe que emita una vez interpuesto el recurso.
La Resolución de la Dirección General de 6 de marzo de 2024 dice que el Registrador en caso de duda ha de aplicar el artículo 199 de la Ley hipotecaria.
las Resoluciones de esta Dirección General de 20 de octubre y 22 de noviembre de 2022, cuando declaran que «no sólo es perfectamente posible, sino altamente recomendable, que cuando el registrador tenga, no la certeza, pero sí dudas fundadas acerca de que la georreferenciación de la finca que se pretende inmatricular por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria pueda invadir, aunque sea parcialmente fincas ya inmatriculadas, puede y debe intentar disipar o confirmar tales dudas aplicando las previsiones del artículo 199 de la Ley Hipotecaria». En el presente caso, el registrador invoca la posible invasión de dominio público. Pero, como declaró la Resolución de esta Dirección General de 26 de julio de 2023 debe el registrador aclarar en su nota de calificación negativa si la invasión deriva del contraste, en la aplicación gráfica registral, entre la georreferenciación aportada y la capa gráfica que contenga el deslinde formalmente aprobado de tal dominio público, o si simplemente deriva de una apreciación visual al contrastar la georreferenciación aportada con la capa de la ortofotografía; pues, de hallarnos ante este segundo supuesto, lo que debe hacer el registrador es iniciar el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, con la pertinente notificación a la Administración titular del terreno supuestamente invadido, para que con sus alegaciones puedan desvanecerse o confirmarse las dudas del registrador. En el presente caso, resultando las dudas de la mera apreciación visual del registrador al existir terreno con matorral y de la colindancia con Administración Pública, lo que debe hacer el registrador es tramitar el expediente del artículo 199 para poder disipar las posibles dudas, en su caso.
15. Ello es también conforme con la doctrina de la Resolución de esta Dirección General de 25 de septiembre de 2023, cuando declara que es obligación del registrador el tratar de aclarar tales dudas mediante la tramitación del expediente regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, aun en los casos de inmatriculación de la finca, sin que pueda hacerse recaer la carga de la prueba en el interesado, a quien no compete ir recabando el consentimiento de los colindantes para la inscripción de sus fincas. Por ello, tiene razón el recurrente cuando alega que el juicio del registrador no está fundamentado objetivamente, puesto que no ha tratado de disipar sus dudas con la tramitación del expediente del artículo 199.
Casos concretos de dudas:
La R. 24 de enero de 2017 admite dudas de coincidencia literaria, sin que necesariamente hayan de ser gráficas.
La R. 31 de mayo de 2017, no admite las dudas, si coinciden calle y número, pero no la referencia catastral.
La R. 11 de octubre de 2019 dice que no basta señalar sólo que ya existe otra finca registral con el mismo número de referencia catastral
Dudas por invasión del dominio público
En este caso no solo se protegen las fincas inmatriculadas sino también el dominio público no inscrito.
La Resolución de 14 de junio de 2021, dice que “la protección registral que la Ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito, pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción”.
El Registrador tendrá que notificar a la administración competente según la Resolución de 7 de noviembre de 2017:
Lo procedente, tal y como ya se ha dicho anteriormente, hubiera sido actuar de conformidad con lo previsto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, con el mismo fundamento que ya se contempla en determinadas leyes especiales a las que se ha hecho referencia anteriormente, y notificar tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remitiese el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación.
Como resulta del precepto transcrito, esta notificación debe practicarse como una fase más dentro de la calificación que debe efectuar el registrador, previa al acuerdo de inscripción, suspensión o denegación, a fin de que, una vez haya transcurrido el plazo de un mes regulado por la norma, y a la vista de la respuesta -o ausencia de las mismas- de la entidad u órgano competente, pueda formularse el registrador un mejor juicio acerca de la eventual invasión del dominio público.
Una vez realizada la notificación a la Administración pueden pasar 3 cosas:
- Que el informe sea positivo para la inmatriculación, en cuyo caso las dudas han de desaparecer salvo que haya un error claro en el informe. .
- Si el informe es negativo, no se puede inmatricular.
- Si no recibe informe, eso no implica silencio positivo. El Registrador puede seguir teniendo dudas o no tenerlas R. 5 de julio de 2018.
¿Qué se puede hacer ante las dudas del registrador?
Según el Registrador Jose Felix Merino Escartín contra las dudas se puede:
- instar la intervención de un registrador sustituto
- recurrir la calificación ante la DGRN o ante el Juez de Primera Instancia competente que, en juicio verbal, decidirá sobre la inmatriculación,
- instar un procedimiento judicial declarativo ordinario finalizado con Sentencia,
- o bien acudir al procedimiento más específico del expediente de dominio notarial para inmatriculación de fincas regulado en el artículo 203 LH, tal y como permite el artículo 198 LH.
La R. 24 de enero de 2017, que enumera procedimientos alternativos:
Ya no es posible acudir al procedimiento previsto en los artículos 300 y 306 RH ante el Juez de Primera Instancia, pues tales artículos la DGRN los considera derogados por la Ley 13/2015.
Exigencias de legislación especial
Carreteras
Hay supuestos en los que la Administración tiene derechos de adquisición preferente o en los que se requiere certificación administrativa en la que se acredite que la inmatriculación no invade dominio público. Así ocurre, por ejemplo, con la inmatriculación de fincas colindantes con aquellas carreteras que entran dentro del ámbito de aplicación de la Ley 37/2015, de 29 de septiembre, de carreteras). Véase la Resolución de 11 de octubre de 2018.
Artículo 30. Obligación de deslinde y facultad de investigación.
7. Cuando se trate de inmatricular por terceros en el Registro de la Propiedad bienes inmuebles situados en la zona de servidumbre, en la descripción de aquéllos se precisará si lindan o no con el dominio público viario. En caso afirmativo no podrá practicarse la inmatriculación si no se acompaña al título la certificación de la Administración General del Estado, en la que se acredite que no se invade el dominio público.
El artículo 31.1 de la misma ley dice cuál es esa zona.
Artículo 31. Zona de servidumbre.
1. La zona de servidumbre de las carreteras del Estado está constituida por dos franjas de terreno a ambos lados de las mismas, delimitadas interiormente por la zona de dominio público y exteriormente por dos líneas paralelas a las aristas exteriores de la explanación, a una distancia de 25 metros en autopistas y autovías y de 8 metros en carreteras convencionales y carreteras multicarril, medidos horizontalmente desde las citadas aristas.
Como se cuenta desde la zona de dominio público hay que tener en cuenta que:
Artículo 29. Zona de dominio público.
1. Constituyen la zona de dominio público los terrenos ocupados por las propias carreteras del Estado, sus elementos funcionales y una franja de terreno a cada lado de la vía de 8 metros de anchura en autopistas y autovías y de 3 metros en carreteras convencionales, carreteras multicarril y vías de servicio, medidos horizontalmente desde la arista exterior de la explanación y perpendicularmente a dicha arista.
Costas
En el caso de costas dice el artículo 15 de la ley de costas:
Artículo 15
1. Cuando se trate de inmatricular en el Registro de la Propiedad fincas situadas en la zona de servidumbre de protección a que se refiere el artículo 23, en la descripción de aquéllas se precisará si lindan o no con el dominio público marítimo-terrestre. En caso afirmativo no podrá practicarse la inmatriculación si no se acompaña al título la certificación de la Administración del Estado que acredite que no se invade el dominio público.
2. Si en la descripción de la finca se expresa que no linda con el dominio público marítimo-terrestre o no se hace declaración alguna a este respecto, el Registrador requerirá al interesado para que identifique y localice la finca en el plano proporcionado al efecto por la Administración del Estado. Si de dicha identificación resultase la no colindancia, el Registrador practicará la inscripción haciendo constar en ella ese extremo.
Si a pesar de esa identificación o por no poder llevarse a efecto, el Registrador sospechase una posible invasión del dominio público marítimo-terrestre, pondrá en conocimiento de la Administración del Estado la solicitud de inscripción, dejándola entre tanto en suspenso hasta que aquélla expida certificación favorable.
3. Transcurridos treinta días desde la petición de oficio de la certificación a que se refiere el apartado anterior sin que se haya recibido contestación, podrá procederse a la inscripción.
4. Si no estuviese aprobado el deslinde, se iniciará el correspondiente procedimiento, a costa del interesado, dentro de un plazo que no podrá ser superior a tres meses desde la correspondiente solicitud, quedando entre tanto en suspenso la inscripción solicitada.
La zona de servidumbre es de 100 metros desde el límite interior de la ribera del mar , ampliable a 100 metros más en determinados casos o reducible a 20 en los ríos donde sean sensibles las mareas.
Artículo 23
1. La servidumbre de protección recaerá sobre una zona de 100 metros medida tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar.
2. La extensión de esta zona podrá ser ampliada por la Administración del Estado, de acuerdo con la de la Comunidad Autónoma y el Ayuntamiento correspondiente, hasta un máximo de otros 100 metros, cuando sea necesario para asegurar la efectividad de la servidumbre, en atención a las peculiaridades del tramo de costa de que se trate.
3. En las márgenes de los ríos hasta donde sean sensibles las mareas la extensión de esta zona podrá reducirse por la Administración del Estado, de acuerdo con la Comunidad Autónoma y Ayuntamiento correspondiente, hasta un mínimo de 20 metros, en atención a las características geomorfológicas, a sus ambientes de vegetación, y a su distancia respecto de la desembocadura, conforme a lo que reglamentariamente se disponga.
Montes
La ley 43/2003 de 21 de noviembre de Montes, establece en su artículo 22 la necesidad de informe en determinados casos.
Artículo 22. Asientos registrales de montes privados.
1. Toda inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales requerirá el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la comunidad autónoma.
2. Tales informes se entenderán favorables si desde su solicitud por el registrador de la propiedad transcurre un plazo de tres meses sin que se haya recibido contestación. La nota marginal de presentación tendrá una validez de cuatro meses.
3. Para los montes catalogados, los informes favorables o el silencio administrativo positivo derivado del apartado 2 no impedirán el ejercicio por la Administración de las oportunas acciones destinadas a la corrección del correspondiente asiento registral.
La Dirección General hace una interpretación más razonable cuando dice en Resolución de 11 de octubre de 2018
“(…)pero no basta para que sea exigible el citado informe que se trate de inmatriculación de fincas ubicadas en un término municipal donde existan montes demaniales, sino que es preciso que la finca a inmatricular sea monte o colinde con un monte demanial o monte ubicado en un término municipal donde existan montes demaniales.”
Así pues no basta con que se esté en un término municipal en que haya montes demaniales sino que ha de colindar con monte en todo caso.
Vías férreas
Aunque se establecen limitaciones a lo que se puede hacer en la zona de protección no se hace referencia expresa a la inmatriculación.
Artículo 14. Zona de protección.
1. La zona de protección de las líneas ferroviarias consiste en una franja de terreno a cada lado de las mismas delimitada, interiormente, por la zona de dominio público definida en el artículo anterior y, exteriormente, por dos líneas paralelas situadas a 70 metros de las aristas exteriores de la explanación.
2. En el suelo clasificado por el planeamiento urbanístico como urbano o urbanizable delimitado, sectorizado, programado o categoría equivalente, la distancia establecida en el apartado anterior para la protección de la infraestructura ferroviaria será de veinte metros, contados en todos los casos desde las aristas exteriores de la explanación.
3. En el caso de túneles, la zona de protección comprenderá el área delimitada por dos líneas imaginarias situadas a una distancia de veinte metros desde la proyección vertical de la cara externa de cada uno de los hastiales.
Después de la inmatriculación
El artículo 205 en su párrafo quinto dice:
En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203
La superficie que se inscribe es la de la representación gráfica, que no suele coincidir exactamente con la de la certificación catastral, pues ésta suele redondear. Ver R. 8 de noviembre de 2019.
En caso de que la inmatriculación comprenda también la inscripción de una declaración de obra nueva por antigüedad, las notificaciones previstas al Ayuntamiento y Comunidad Autónoma competentes por los artículos 28 y 65 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
El artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre,dice en su apartado 4 letras a) y b):
4.No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación(…)
Y el 65.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, dice:
Artículo 65. Actos inscribibles.
3. Inscrita la parcelación o reparcelación de fincas, la declaración de nuevas construcciones o la constitución de regímenes de propiedad horizontal, o inscritos, en su caso, los conjuntos inmobiliarios, el Registrador de la Propiedad notificará a la comunidad autónoma competente la realización de las inscripciones correspondientes, con los datos resultantes del Registro. A la comunicación, de la que se dejará constancia por nota al margen de las inscripciones correspondientes, se acompañará certificación de las operaciones realizadas y de la autorización administrativa que se incorpore o acompañe al título inscrito.
Restricción protección artículo 34 durante dos años
Durante dos años no se protege al adquirente de buena fe del artículo 34 de la ley hipotecaria. Así dice el artículo 207 de la ley hipotecaria:
Artículo 207.
Si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en los números 1.°, 2.°, 3.° y 4.° del artículo 204, el artículo 205 y el artículo 206, los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación.
Casos especiales
Títulos anteriores. Los requisitos para la inmatriculación por el art. 205 establecidos tras la reforma por la Ley 13/15 son aplicables a todos los documentos presentados después de su entrada en vigor, aunque fueran otorgados antes y aunque hubieran sido objeto de una presentación anterior suspendida por otros motivos y cuyo asiento de presentación ya caducó.
Fuentes de este artículo:
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