Inmatriculación por doble título 205 LH

Artículo 205 Ley hipotecaria:
Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.
El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.
Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación.
Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida.
En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203.

Requisitos

Fecha

En caso de herencias, según la RDG de Resolución de 7 de noviembre de 2018 (BOE 24 de enero de 2019) el plazo de un año del artículo 205 de la Ley Hipotecaria se computa desde el fallecimiento del causante de la herencia, ya que: los derechos a la sucesión de una persona se transmiten desde su muerte (art. 657 CC); los efectos de la aceptación y la repudiación de la herencia se retrotraen al momento de la muerte del causante (art. 989 CC); la posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupción y desde el momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a adirse la herencia (art. 440 del mismo cuerpo legal).

Coincidencia

La cabida ha de coincidir exactamente. R 19 julio 2021
Hay que tener en cuenta que la Resolución de la Dirección General de 6 de marzo de 2024 dice que debe permitirse la aportación de georreferenciación alternativa que corrija la inconsistencia catastral, “incorporando el título la georreferenciación alternativa correcta, con la forma, dimensiones y superficie del inmueble y su posicionamiento relativo con respecto a los de su entorno, corrigiendo los errores de posicionamiento absoluto de las coordenadas de sus vértices respecto de la superficie de la Tierra.
Es decir, se incorporarán al título dos ficheros en formato GML, uno referido a las coordenadas derivadas del levantamiento técnico y otro con las coordenadas catastrales. “

Naturaleza de los títulos

El primero puede ser declarativo

El primer título puede ser declarativo. el título adquisitivo previo no necesariamente ha de ser el título púbico que contenga el título material adquisitivo, sino que puede ser un título público que pruebe o declare la adquisición que en su día tuvo lugar. En RDG de 11 de octubre de 2016 se admite el acta previa para complementar el título a inmatricular siempre que el notario emita formalmente, si procede, su juicio de notoriedad sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando le resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso.
Resulta interesante en este sentido el recurso al acta de notoriedad, que podrá complementar el título inmatriculador si el notario emite juicio de notoriedad sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha. Ver R. 11 de octubre de 2016 del año 2016 NyR. (JAR)
Lo mismo se establece en Resolución de 26 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que establece que es posible la inmatriculación de una finca por la vía del art. 205 de la LH en virtud de un título traslativo acompañado de acta notarial de notoriedad –ésta no necesariamente anterior en más de un año del citado título- en la que el Notario declara ser notorio que el transmitente había adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de su título adquisitivo.

Tiene que ser sobre la misma participación

No sirve como doble título dos transferencias de participaciones distintas. RDG 26 abril 2021

Negocios de los títulos

No hay que rechazar sin más motivo una aportación a sociedad de gananciales aunque fiscalmente no tribute. Se admite un caso en que en 2015, se hace una escritura de aumento de capital de una SL a la que se aportan varias fincas adquiridas en documentos privado; y luego en 2021, esa SL constituye (junto con otras SL, alguno de cuyos apoderados y administradores tienen vínculos familiares) y funda otra SL a la que se aportan dichas fincas. R 19 julio 2021

Acta de notoriedad complementaria

Estaba recogida en el artículo 298 del Reglamento hipotecario que se puede entender implícitamente derogado. Sin embargo se admite por la Dirección General en Resolución de 26 de julio de 2023 ese acta de notoriedad complementaria siempre que se justifique acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento.
Por lo que, de acuerdo con la interpretación de esta Dirección General del vigente artículo 205 de la Ley Hipotecaria, es posible la inmatriculación mediante título público traslativo otorgado por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento, acreditación que deberá basarse también en título público, cualquiera que sea su fecha y que, por su condición de tal, podrá serlo el acta de notoriedad tramitada de conformidad con el artículo 209 del Reglamento Notarial.
En dicha acta, tras el requerimiento expreso en tal sentido y la práctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el notario deberá emitir formalmente, si procede y siempre que no exista contradicción entre partes, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando, como señala el mismo precepto reglamentario, tales extremos le «resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso».
El acta tendrá en este caso, a los exclusivos efectos del artículo 205, como en otros supuestos previstos en la legislación hipotecaria –artículos 14 de la Ley Hipotecariao 82 de su Reglamento–, valor probatorio en el ámbito del procedimiento registral y podrá justificar la inmatriculación de una finca si complementa a un título público traslativo, mas no prejuzga las facultades calificadoras del registrador en los términos previstos por el citado artículo 205 y de la propia virtualidad del título invocado para justificar el dominio –cfr. artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento, la Sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2008 y la Resolución 28 de julio de 2021–.
La inmatriculación así practicada estará sujeta a la suspensión de efectos de la fe pública registral durante dos años y no impedirá el ejercicio de las acciones judiciales que pudieran plantearse por quien se considere perjudicado, lo que se posibilita con el deber del registrador de notificar la inmatriculación realizada, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo, ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203 de la Ley Hipotecaria.
La base por tanto de esa acta es el artículo 209 del Reglamento Notarial.
Artículo 209.
Las actas de notoriedad tienen por objeto la comprobación y fijación de hechos notorios sobre los cuales puedan ser fundados y declarados derechos y legitimadas situaciones personales o patrimoniales, con trascendencia jurídica.
En las actas de notoriedad se observaran los requisitos siguientes:
Primero. El requerimiento para instrucción del acta será hecho al Notario por persona que demuestre interés en el hecho cuya notoriedad se pretende establecer, la cual deberá aseverar, bajo su responsabilidad, la certeza del mismo, bajo pena de falsedad en documento público.
Segundo. El Notario practicará, para comprobación de la notoriedad pretendida, cuantas pruebas estime necesarias, sean o no propuestas por el requirente. Y deberá hacer requerimientos y notificaciones personales o por edictos cuando el requirente lo pida o él lo juzgue necesario.
En el caso de que fuera presumible, a Juicio del Notario, perjuicio para terceros, conocidos o ignorados, se notificará la iniciación del acta por cédula o edictos, a fin de que en el plazo de veinte días puedan alegar lo que estimen oportuno en defensa de sus derechos, debiendo el Notario interrumpir la instrucción del acta, cuando así proceda, por aplicación del número quinto de este artículo.
Tercero. Constarán necesariamente en las actas de notoriedad todas las pruebas practicadas y requerimientos hechos con sus contestaciones; los justificantes de citaciones y llamamientos; la indicación de las reclamaciones presentadas por cualquier interesado, y la reserva de los derechos correspondientes al mismo ante los Tribunales de Justicia.
Cuarto. El Notario, si del examen y calificación de las pruebas y del resultado de las diligencias estimare justificada la notoriedad pretendida, lo expresará así, con lo cual quedará conclusa el acta.
Cuando además de comprobar la notoriedad se pretenda el reconocimiento de derechos o la legitimación de situaciones personales o patrimoniales, se pedirá así en el requerimiento inicial, y el Notario emitirá juicio sobre los mismos, declarándolos formalmente, si resultaren evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso.
Quinto. La instrucción del acta se interrumpirá si se acreditare al Notario haberse entablado demanda en juicio declarativo, con respecto al hecho cuya notoriedad se pretenda establecer. La interrupción se levantará, y el acta será terminada a petición del requirente, cuando la demanda haya sido expresamente desistida, cuando no se haya dado lugar a ella por sentencia firme o cuando se haya declarado caducada a instancia del actor.
Por acta de notoriedad podrán legitimarse hechos y situaciones de todo orden, cuya justificación, sin oposición de parte interesada, pueda realizarse por medio de cualquier otro procedimiento no litigioso. La declaración que ponga fin al acta de notoriedad será firme y eficaz, por sí sola, e inscribible donde corresponda, sin ningún trámite o aprobación posterior. El requerimiento a que se refiere el requisito primero se formalizará mediante acta con la fecha y número de protocolo del día del requerimiento. Concluida la tramitación del acta se incorporará al protocolo como instrumento independiente en la fecha y bajo el número que corresponda en el momento de su terminación, dejando constancia de la misma en el acta que recoja el requerimiento.

Dudas del registrador

Según una RDG de Cuando se use el procedimiento del artículo 205 de la LH se ha de extremar el celo en la calificación para evitar una doble inmatriculación dadas las menores garantías del mismo al no exigir la intervención de los titulares de los predios colindantes. Es inexcusable la aportación de certificación catastral que describa la finca en términos idénticos a los del título inmatriculador. Se han de fundamentar bien las dudas expresándose los motivos y los detalles descriptivos que le llevan a rechazar la inmatriculación.
La inmatriculación por doble título del artículo 205 de la Ley Hipotecaria no puede denegarse por sospechas del registrador, aunque sí puede calificar si los dos títulos son artificiosos y creados » ad hoc» para la inmatriculación. R 3 junio de 2021
La duda ha de ser fundada. Así, ya declaró la Resolución de este centro directivo de 26 de octubre de 2021 que, a los efectos de que el registrador pueda, para rechazar la inmatriculación, apreciar la coincidencia entre la finca a inmatricular y otra finca ya inscrita, no puede aquel limitarse a objetar que la finca a inmatricular «coincide en diversos detalles descriptivos con la registral (…), debiendo entenderse que la superficie de aquélla forma parte de ésta como matriz»; sin expresar motivo alguno ni cuáles son los detalles descriptivos que le han llevado a tal conclusión, y sin que pueda esta omisión ser suplida en el informe que emita una vez interpuesto el recurso.
La Resolución de la Dirección General de 6 de marzo de 2024 dice lo que ha de hacer el Registrador en caso de duda.
las Resoluciones de esta Dirección General de 20 de octubre y 22 de noviembre de 2022, cuando declaran que «no sólo es perfectamente posible, sino altamente recomendable, que cuando el registrador tenga, no la certeza, pero sí dudas fundadas acerca de que la georreferenciación de la finca que se pretende inmatricular por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria pueda invadir, aunque sea parcialmente fincas ya inmatriculadas, puede y debe intentar disipar o confirmar tales dudas aplicando las previsiones del artículo 199 de la Ley Hipotecaria». En el presente caso, el registrador invoca la posible invasión de dominio público. Pero, como declaró la Resolución de esta Dirección General de 26 de julio de 2023 debe el registrador aclarar en su nota de calificación negativa si la invasión deriva del contraste, en la aplicación gráfica registral, entre la georreferenciación aportada y la capa gráfica que contenga el deslinde formalmente aprobado de tal dominio público, o si simplemente deriva de una apreciación visual al contrastar la georreferenciación aportada con la capa de la ortofotografía; pues, de hallarnos ante este segundo supuesto, lo que debe hacer el registrador es iniciar el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, con la pertinente notificación a la Administración titular del terreno supuestamente invadido, para que con sus alegaciones puedan desvanecerse o confirmarse las dudas del registrador. En el presente caso, resultando las dudas de la mera apreciación visual del registrador al existir terreno con matorral y de la colindancia con Administración Pública, lo que debe hacer el registrador es tramitar el expediente del artículo 199 para poder disipar las posibles dudas, en su caso.
15. Ello es también conforme con la doctrina de la Resolución de esta Dirección General de 25 de septiembre de 2023, cuando declara que es obligación del registrador el tratar de aclarar tales dudas mediante la tramitación del expediente regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, aun en los casos de inmatriculación de la finca, sin que pueda hacerse recaer la carga de la prueba en el interesado, a quien no compete ir recabando el consentimiento de los colindantes para la inscripción de sus fincas. Por ello, tiene razón el recurrente cuando alega que el juicio del registrador no está fundamentado objetivamente, puesto que no ha tratado de disipar sus dudas con la tramitación del expediente del artículo 199.

Casos especiales

Títulos anteriores. Los requisitos para la inmatriculación por el art. 205 establecidos tras la reforma por la Ley 13/15 son aplicables a todos los documentos presentados después de su entrada en vigor, aunque fueran otorgados antes y aunque hubieran sido objeto de una presentación anterior suspendida por otros motivos y cuyo asiento de presentación ya caducó. )