Artículo 205 Ley hipotecaria:
Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.
El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.
Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación.
Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida.
En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203.
Requisitos
Fecha
En caso de herencias, según la RDG de Resolución de 7 de noviembre de 2018 (BOE 24 de enero de 2019) el plazo de un año del artículo 205 de la Ley Hipotecaria se computa desde el fallecimiento del causante de la herencia, ya que: los derechos a la sucesión de una persona se transmiten desde su muerte (art. 657 CC); los efectos de la aceptación y la repudiación de la herencia se retrotraen al momento de la muerte del causante (art. 989 CC); la posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupción y desde el momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a adirse la herencia (art. 440 del mismo cuerpo legal).
Coincidencia
La cabida ha de coincidir exactamente. R 19 julio 2021
Naturaleza de los títulos
El primero puede ser declarativo
El primer título puede ser declarativo. el título adquisitivo previo no necesariamente ha de ser el título púbico que contenga el título material adquisitivo, sino que puede ser un título público que pruebe o declare la adquisición que en su día tuvo lugar. En RDG de 11 de octubre de 2016 se admite el acta previa para complementar el título a inmatricular siempre que el notario emita formalmente, si procede, su juicio de notoriedad sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando le resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso.
Resulta interesante en este sentido el recurso al acta de notoriedad, que podrá complementar el título inmatriculador si el notario emite juicio de notoriedad sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha. Ver R. 11 de octubre de 2016 del año 2016 NyR. (JAR)
Tiene que ser sobre la misma participación
No sirve como doble título dos transferencias de participaciones distintas. RDG 26 abril 2021
Negocios de los títulos
No hay que rechazar sin más motivo una aportación a sociedad de gananciales aunque fiscalmente no tribute.
Se admite un caso en que en 2015, se hace una escritura de aumento de capital de una SL a la que se aportan varias fincas adquiridas en documentos privado; y luego en 2021, esa SL constituye (junto con otras SL, alguno de cuyos apoderados y administradores tienen vínculos familiares) y funda otra SL a la que se aportan dichas fincas. R 19 julio 2021
Dudas del registrador
Según una RDG de Cuando se use el procedimiento del artículo 205 de la LH se ha de extremar el celo en la calificación para evitar una doble inmatriculación dadas las menores garantías del mismo al no exigir la intervención de los titulares de los predios colindantes. Es inexcusable la aportación de certificación catastral que describa la finca en términos idénticos a los del título inmatriculador. Se han de fundamentar bien las dudas expresándose los motivos y los detalles descriptivos que le llevan a rechazar la inmatriculación.
La inmatriculación por doble título del artículo 205 de la Ley Hipotecaria no puede denegarse por sospechas del registrador, aunque sí puede calificar si los dos títulos son artificiosos y creados » ad hoc» para la inmatriculación. R 3 junio de 2021
La duda ha de ser fundada. Así, ya declaró la Resolución de este centro directivo de 26 de octubre de 2021 que, a los efectos de que el registrador pueda, para rechazar la inmatriculación, apreciar la coincidencia entre la finca a inmatricular y otra finca ya inscrita, no puede aquel limitarse a objetar que la finca a inmatricular «coincide en diversos detalles descriptivos con la registral (…), debiendo entenderse que la superficie de aquélla forma parte de ésta como matriz»; sin expresar motivo alguno ni cuáles son los detalles descriptivos que le han llevado a tal conclusión, y sin que pueda esta omisión ser suplida en el informe que emita una vez interpuesto el recurso.
Casos especiales
Títulos anteriores. Los requisitos para la inmatriculación por el art. 205 establecidos tras la reforma por la Ley 13/15 son aplicables a todos los documentos presentados después de su entrada en vigor, aunque fueran otorgados antes y aunque hubieran sido objeto de una presentación anterior suspendida por otros motivos y cuyo asiento de presentación ya caducó.
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