- Naturaleza
Según la RDGRN de 7 de mayo de 2021: El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el expediente para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que «el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica».
Cabe sin embargo también aportar una base gráfica alternativa
2.Requisitos
- 1 De las fincas
No es un obstáculo que sea una finca discontinua según Resolución de 29 de junio de 2021
En cuanto a la circunstancia de estar formada la finca por porciones no colindantes, por resultar dicha configuración de una previa operación de segregación, según alega el recurrente, en principio, ello no es obstativo a la tramitación del procedimiento para la inscripción de la representación gráfica. A lo cual cabe añadir la insuficiente fundamentación de la nota de calificación, ya que se limita a expresar la no colindancia de las parcelas catastrales.
Sin embargo parece que sí hay obstáculo cuando en la descripción de la finca en el Registro no se dice que sea discontinua como resulta de R 29 de octubre de 2019 ( fundamento 6. párrafo 3)
En cuanto a la circunstancia de estar formada la finca registral por dos parcelas catastrales, es doctrina de este centro directivo que ningún inconveniente hay para que ello suceda, considerando que la parcela catastral y la finca registral son realidades diferentes que no tienen por qué coincidir, y sin que esta circunstancia impida la coordinación catastral. No obstante lo cual, deben estimarse justificadas las dudas del registrador al apreciar que de la cartografía catastral resultaría que nos encontramos ante un finca registral discontinua, resultando que este hecho no consta en la descripción registral de la finca
Se admite aunque la diferencia de superficie sea desproporcionada. Así la RDGRN de 29 de junio de 2021 dice:
En aplicación de estos criterios, se concluye en la Resolución de 3 de junio de 2020 que no se puede suspender el inicio de la tramitación del expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria por el único motivo de existir una diferencia de superficie desproporcionada.
No es necesariamente obstáculo que venga de segregación, como dice la RDGRN de 29 de junio de 2021:
En cuanto a la circunstancia de estar formada la finca por porciones no colindantes, por resultar dicha configuración de una previa operación de segregación, según alega el recurrente, en principio, ello no es obstativo a la tramitación del procedimiento para la inscripción de la representación gráfica
2.2. Requisitos de forma con certificación del catastro
La DRGN viene admitiendo la presentación de instancia privada con las firmas legitimadas notarialmente, lo que produce una absoluta falta de garantía en la prestación del consentimiento.
Se admite la certificación descriptiva con informe de validación gráfica cuando no puede obtenerse también la certificación gráfica según Resolución de 18 de diciembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que dice:
(...),en resolución de 22 de septiembre de 2017 que «en los supuestos en los que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral que impida la obtención de la completa representación gráfica georreferenciada catastral, no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral» siendo admisible la aportación por el interesado de la representación gráfica alternativa. Si en la citada resolución, dictada para un supuesto en que legalmente se exige la plena identidad entre la descripción de la finca consignada en el título y la que resulte de la certificación catastral descriptiva y gráfica, se admitió la representación gráfica alternativa, por los argumentos expuestos, en este caso, en que se pretende hacer constar la representación gráfica georreferenciada de una finca ya inscrita y consiguiente rectificación de su descripción, no debe existir obstáculo alguno en admitir la representación gráfica obtenida a través del CSV del informe de validación gráfica catastral aportado, más aún cuando este viene a recoger exactamente las mismas coordenadas de ubicación geográfica que Catastro asigna a la parcela en cuestión, constando en el propio informe de validación que la representación alternativa es coincidente con la representación catastral, lo cual es también fácilmente verificable acudiendo a la aplicación informática auxiliar a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria. En definitiva, en este caso lo procedente es iniciar la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de la calificación que proceda a la vista de lo que se actúe en el procedimiento.
También se admite la representación gráfica alternativa que veremos después.
- Representación gráfica alternativa
3.1 Admisibilidad
Como explica la R de 1 de junio de 2021, la posibilidad de aportar una representación gráfica alternativa se contempla en los artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria. El primero de ellos dispone que «para la incorporación de la representación gráfica de la finca al folio real, deberá aportarse junto con el título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos en los que la ley admita otra representación gráfica georreferenciada alternativa». Y en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria se indica que «en los casos de incorporación de la representación gráfica georreferenciada conforme a lo dispuesto en la letra b) del artículo 9, deberá aportarse, junto al título inscribible, certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, salvo que se trate de uno de los supuestos regulados en el apartado 3 de este artículo», apartado en el que se recogen expresamente los actos consistentes en parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos.
3.2 Requisitos de la representación gráfica alternativa
Como indica el artículo 9,
«en todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral. Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral». El propio artículo 10 de la Ley Hipotecaria previó la regulación mediante Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, entre otras cuestiones, los requisitos que deben cumplir la descripción técnica y la representación gráfica alternativa que se aporte al Registro de la Propiedad en los supuestos legalmente previstos. Ello se llevó a efecto en el apartado séptimo de la Resolución conjunta de esta Dirección General y la Dirección General del Catastro de fecha 26 de octubre de 2015, publicada por Resolución de la Subsecretaría de Justicia de 29 de octubre de 2015. De este precepto resultan unos requisitos pormenorizados: deberá contenerse en el fichero informático, en formato GML, previsto en el Anexo de la Resolución, cuyos datos deberán corresponderse con los datos descriptivos y de superficie de la parcela o parcelas resultantes cuya inscripción se solicita. El citado fichero habrá de estar firmado electrónicamente, en su caso, por el técnico que haya intervenido en su elaboración, y autenticado con firma electrónica o por otros medios fehacientes por el propietario o autoridad competente. Además, deberá estar representada sobre la cartografía catastral y respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la misma, precisando las partes afectadas o no afectadas, de modo que el conjunto de todas las parcelas catastrales resultantes respete la delimitación que conste en la cartografía catastral. También debe contener la fecha de realización, los datos del solicitante, la metodología utilizada, los datos de identificación de las parcelas catastrales afectadas, la representación gráfica de cada una de las parcelas resultantes, representadas sobre la cartografía catastral, la superficie obtenida y un listado de coordenadas de sus vértices y declaración del técnico, bajo su responsabilidad, que el trabajo se ha ejecutado cumpliendo las especificaciones técnicas contenidas en la resolución conjunta, siguiendo la metodología especificada, no estar incurso en causa alguna que le impida o limite el ejercicio legítimo de su profesión o de incompatibilidad legal para su realización, así como el cumplimiento todos los requisitos técnicos que se detallan en el número 2 del apartado séptimo de la Resolución conjunta
3.3. Menos requisitos si hay informe de validación técnica
Sin embargo (como afirma la RDG de 1 de junio de 2021 el cumplimiento de esos requisitos se podrá acreditar cuando se trate de representación gráfica derivada de digitalización sobre la cartografía catastral y se aporte informe de validación gráfica catastral, con resultado positivo o negativo.
Ahora bien, el punto 4 del repetido apartado séptimo de la citada Resolución conjunta de 2015 prevé que «cuando se aporte una representación gráfica que se derive de la digitalización sobre la cartografía catastral, que deberá especificar en su caso la documentación cartográfica de apoyo utilizada, el cumplimiento de los requisitos establecidos en el número 1 de este apartado se podrá acreditar aportando el informe de validación técnica del Catastro, previsto en el número 4 del apartado segundo de esta resolución. A tal efecto cualquier interesado, siempre que se encuentre debidamente identificado, podrá utilizar los servicios, que estarán disponibles en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, de descarga de la geometría de las parcelas catastrales y de validación técnica de las parcelas resultantes de la modificación realizada». Actualmente se encuentra disponible dicho servicio de validación, que proporciona un informe, que puede acompañarse o incorporarse al título inscribible, cuyo código seguro de validación permite al registrador obtener el fichero informático con la representación gráfica que, una vez calificada positivamente y tramitado el procedimiento que corresponda, será incorporable al folio registral en cumplimiento de la normativa citada. Tal como se afirmó en la Resolución de 28 de noviembre de 2018, reiterada en otras posteriores, «la aportación de un informe de validación catastral es suficiente para cumplir los requisitos técnicos que permiten la inscripción en el Registro de la representación gráfica y la remisión de la información correspondiente para su incorporación al Catastro, y ello con independencia de que el resultado de tal validación sea o no positivo», y que «tal informe de validación contendrá la representación de las partes afectadas y no afectadas de las parcelas colindantes y la determinación del perímetro catastral, y técnicamente permite la remisión de la información para su incorporación al Catastro, todo ello tal y como prevé el artículo 9.b) (cfr. Resolución de 6 de febrero de 2018) (…) Es más, la mera aportación del informe de validación gráfica catastral es suficiente (…) pues a través del correspondiente código seguro de verificación, a través de la Sede Electrónica del Catastro, se podrá obtener el archivo en formato GML que contiene la representación gráfica», criterio que viene refrendado por la Resolución conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y Dirección General de Catastro de 23 de septiembre de 2020.
3.4 Casos particulares en representación gráfica
Varias representaciones gráficas
Afirma la RDG de 1 de junio de 2021 que el Centro Directivo ha reiterado la posibilidad de que una finca registral pueda corresponderse con varias representaciones gráficas, al prever la propia Resolución conjunta de 2015 que la coordinación se produzca entre una finca registral y varias parcelas catastrales.
Fincas discontinuas
En el caso de fincas discontinuas cabe que su representación grafica se incorpore mediante 2 informes validados por catastro con las respectivas representaciones gráficas o en un único archivo GML en formato multipolígono, aun sin la aportación del informe de validación gráfica catastral, siempre que en este caso se dé cumplimiento a las prescripciones técnicas contenidas en la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015. Así lo afirma la RDG de 1 de junio de 2021.
Dudas
Las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016, entre otras). RDGRN 7 de mayo de 2021
Las dudas de identidad si son palmarias pueden expresarse al inicio del expediente. En otro caso, pueden ser expresadas a la conclusión del expediente. Resolución / 23/12/2020
Resolución de 14 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Corralejo, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación de linderos. El registrador puede decidir a su prudente arbitrio en los expedientes del artículo 199 LH si tiene dudas sobre la representación gráfica de la finca, en particular sobre si invade el dominio público RDG 14 enero 2021
El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante. RDG 7 junio de 2021
Oposición de colindantes
Salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, pero dicha oposición puede ser tenida en cuenta para formar el juicio del registrador. R13 enero de 2021
Pero la no oposición de colindantes no basta por si sola para desvirtuar las dudas suficientemente fundadas y puestas de manifiesto en la calificación registral. R 30 de abril de 2021
Oposición de la administración
Según una resolución de 6 de julio de 2022 cuando la Administración alega la invasión de una vía pecuaria, aunque esta no esté deslindada, no se puede inscribir el aumento de cabida por el artículo 199.