Regulación aplicable Normativa administrativa aplicable Requisitos 1.Licitación. 1.A Regulación en la ley de contratos del Estado. Adquisición directa ARTÍCULO 169 Caracterización.ARTÍCULO 177 Anuncio de licitación y presentación de solicitudes de participación.ARTÍCULO 178 Negociación de los términos del contrato.1.b Regulación en la normativa de entidades locales 1.c Necesidad de decir lo que justifica que se pueda usar el procedimiento negociado de adquisición directa. 2 .Decisión 3.Proceso Art. 11.

Regulación aplicable

Normativa administrativa aplicable

La Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público, por la que se transponen al ordenamiento jurídico español las Directivas del Parlamento Europeo y del Consejo 2014/23/UE y 2014/24/UE, de 26 de febrero de 2014. no es aplicable en general según resulta del artículo 9.2 de la misma

Artículo 9. Relaciones jurídicas, negocios y contratos excluidos en el ámbito del dominio público y en el ámbito patrimonial.

2.Quedan, asimismo, excluidos de la presente Ley los contratos de compraventa, donación, permuta, arrendamiento y demás negocios jurídicos análogos sobre bienes inmuebles, valores negociables y propiedades incorporales, a no ser que recaigan sobre programas de ordenador y deban ser calificados como contratos de suministro o servicios, que tendrán siempre el carácter de contratos privados y se regirán por la legislación patrimonial. En estos contratos solo podrán incluirse prestaciones que sean propias de los contratos típicos regulados en la Sección 1.ª del Capítulo II del Título Preliminar, si el valor estimado de las mismas no es superior al 50 por 100 del importe total del negocio y, a su vez, mantienen con la prestación característica del contrato patrimonial relaciones de vinculación y complementariedad en los términos previstos en el artículo 34.2.

Sin embargo se aplica la regulación de la disposición adicional segunda, que dice en los apartados 9, 10 y 11.

9.En las entidades locales corresponde a los Alcaldes y a los Presidentes de las Entidades Locales la competencia para la celebración de los contratos privados, así como la adjudicación de concesiones sobre los bienes de las mismas y la adquisición de bienes inmuebles y derechos sujetos a la legislación patrimonial cuando el presupuesto base de licitación, en los términos definidos en el artículo 100.1, no supere el 10 por ciento de los recursos ordinarios del presupuesto ni el importe de tres millones de euros, así como la enajenación del patrimonio, cuando su valor no supere el porcentaje ni la cuantía indicados.

10.Corresponde al Pleno la competencia para celebrar contratos privados, la adjudicación de concesiones sobre los bienes de la Corporación y la adquisición de bienes inmuebles y derechos sujetos a la legislación patrimonial así como la enajenación del patrimonio cuando no estén atribuidas al Alcalde o al Presidente, y de los bienes declarados de valor histórico o artístico cualquiera que sea su valor.

11.En los municipios de gran población a que se refiere el artículo 121 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local, las competencias que se describen en los apartados anteriores se ejercerán por la Junta de Gobierno Local, cualquiera que sea el importe del contrato o la duración del mismo.

La Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas, que es la Ley 33/2003 de 3 de noviembre, abreviadamente LPAP (entró en vigor el 3 de febrero de 2004) y que en su disposición final segunda declara de aplicación general el art. 110 que indica que:

«Los contratos, convenios y demás negocios jurídicos sobre bienes y derechos patrimoniales se regirán, en cuanto a su preparación y adjudicación, por esta ley y sus disposiciones de desarrollo y, en lo no previsto en estas normas, por la legislación de contratos de las Administraciones públicas».

La RDGRN de 2016 dice:

la disposición transitoria primera de la Ley 30/2007, de 30 de octubre, de Contratos del Sector Público, establecía, en su apartado 1, que «los expedientes de contratación iniciados antes de la entrada en vigor de esta Ley se regirán por la normativa anterior…», y, en el apartado 2, que «los contratos administrativos adjudicados con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley se regirán, en cuanto a sus efectos, cumplimiento y extinción, incluida su duración y régimen de prórrogas, por la normativa anterior». Por ello, en cuanto a los efectos del contrato, y concretamente respecto de la modificación del mismo, debe aplicarse la legislación contenida en el Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas; y según ésta, el régimen legal para modificar el contrato sólo se aplicaba a los contratos administrativos (antiguo artículo 59), y no a los contratos privados que celebraban las Administraciones Públicas, los cuales al tener esta consideración de contratos privados se regían en cuanto a sus efectos (su modificación) y extinción por las normas de Derecho privado (artículo 9.1).

En relación con este extremo hay que comenzar señalando que, si bien la compraventa de un bien inmueble por una Administración pública es, en vía de principios, un contrato privado y no administrativo [vid. art. 4.1.p) del Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público y correlativo artículo 5.3 del Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio], tales contratos no son totalmente ajenos a la disciplina de la normativa sobre contratación del sector público. En efecto, hay que recordar a este respecto la doctrina, en la actualidad plenamente consolidada en materia de contratos de los entes públicos, de los llamados actos separables, inicialmente propugnada en sede doctrinal, acogida posteriormente por la jurisprudencia y consolidada hoy día normativamente [vid. arts. 20 y 21 del Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público, o el artículo 2.b) de la Ley 29/1998, de 13 julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa].

Según esta doctrina en los contratos privados de los entes públicos se han de distinguir dos aspectos: por un lado, el relativo a los efectos y extinción del contrato, que quedan sujetos a las normas de Derecho privado y cuyo conocimiento es competencia de la jurisdicción ordinaria; y por otro, la fase de preparación y adjudicación del contrato, la que hace referencia a la formación de la voluntad contractual del ente público y la atribución de su representación, que se rige por la normativa especial y cuya infracción corresponde revisar la jurisdicción contencioso-administrativa (vid. Resolución de 27 de marzo de 1999 ).

Estos criterios están hoy, como se ha dicho, consagrados normativamente, y así el apartado 2 del artículo 20 del referido texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público, si bien somete los efectos y extinción de los contratos privados al régimen propio del Derecho privado, aclara que en cuanto a su preparación y adjudicación los mismos se regirán «por la presente ley y sus disposiciones de desarrollo, aplicándose supletoriamente las restantes normas de Derecho administrativo o, en su caso, las normas de Derecho privado, según corresponda por razón del sujeto o entidad contratante». En el mismo sentido se pronunciaba ya el artículo 9 del Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, aplicable en el presente caso.

Requisitos

1.Licitación.

Se ha de hacer por sistema de licitación, salvo excepciones. Se regula en la ley de contratos del estado que refuerza lo establecido en la ley de Patrimonio de las Administraciones públicas.

1.A Regulación en la ley de contratos del Estado.

La DGRN en resolución de 4 de julio de 2014 refiriéndose a la regulación en la ley de contratos del Estado, dice en su

Normas sobre contratación a las que se remite, en relación con la Administración local, el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales, aprobado por Real Decreto 1372/1986, de 13 de junio, cuyo artículo 11.1 establece una remisión genérica al disponer que «la adquisición de bienes a título oneroso exigirá el cumplimiento de los requisitos contemplados en la normativa reguladora de la contratación de las Corporaciones locales».

Coincidentemente con ello la legislación de patrimonio de las Administraciones Públicas, tanto la Ley estatal 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, como la Ley 14/2003, de 10 de abril, de Patrimonio de la Generalitat Valenciana, responden a los mismos principios y criterios generales. Así, el artículo 116 de la primera al regular el procedimiento de adquisición de inmuebles o derechos sobre los mismos prescribe en su apartado 4 que «la adquisición podrá realizarse mediante concurso público o mediante el procedimiento de licitación restringida regulado en el apartado 4 de la disposición adicional decimoquinta, salvo que se acuerde la adquisición directa por las peculiaridades de la necesidad a satisfacer, las condiciones del mercado inmobiliario, la urgencia de la adquisición resultante de acontecimientos imprevisibles, o la especial idoneidad del bien», o en los supuestos del párrafo segundo del mismo apartado 4 (cuando el vendedor sea otra Administración Pública, cuando el concurso quede desierto, cuando se adquiera a un copropietario una cuota del mismo bien, o cuando la adquisición se efectúe en virtud del ejercicio de un derecho de adquisición preferente). Por su parte, la ley autonómica citada en su artículo 40 confirma la regla general del concurso público como procedimiento ordinario para la adquisición de bienes inmuebles y derechos inmobiliarios, admitiendo excepcionalmente y previa autorización del titular de la Conselleria competente, la adquisición directa en los siguientes supuestos tasados: «a) Cuando fuese declarado desierto un concurso. b) Reconocida urgencia de la adquisición a efectuar. c) Escasez de la oferta del mercado inmobiliario de la localidad o entorno donde estén situados los bienes. d) Peculiaridad del servicio o necesidad que deba ser satisfecha. e) Singularidad del bien o derecho que se pretende adquirir, especialmente en el supuesto de bienes incluidos o susceptibles de inclusión en el Inventario de Patrimonio Cultural Valenciano. f) Precio del bien o derecho inferior a 100.000 euros. g) Colindancia con un inmueble propiedad de la Generalitat o sobre el que ésta ostente algún derecho. h) Cuando el propietario del bien o derecho a adquirir sea otra administración pública o, en general, cualquier persona jurídica de derecho público o privado perteneciente al sector público. i) En los casos en que la Generalitat ostente un derecho de adquisición preferente».

Así dice la DGRN en resolución de 4 de julio de 2014 en su fundamento de derecho sexto:

Ciertamente las normas que regulan la adquisición de bienes inmuebles por parte de las Corporaciones locales no son las mismas que la relativas a su enajenación, pero sus principios rectores (publicidad y concurrencia) sí son comunes y coincidentes, imponiendo como regla general el concurso y habilitando una serie de excepciones tasadas que, de acuerdo con la jurisprudencia antes reseñada, han de ser objeto de una interpretación estricta, de donde se deriva la exigencia de su cumplida justificación. Estos criterios se reflejan en la legislación sobre contratos y patrimonios de las Administraciones Públicas, incluida la Administración municipal(...)

Así se aplica como indica esa misma resolución de 4 de julio de 2014 el artículo 116 4 de la ley de patrimonio del estado 33/2003 de 3 de noviembre

Estos criterios se reflejan en la legislación sobre contratos y patrimonios de las Administraciones Públicas, incluida la Administración municipal. Así, el vigente texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, invocado por la resolución del alcalde objeto de la presente controversia, dispone en su artículo 138.2 que la adjudicación de los contratos que celebren las Administraciones Públicas se realizará «ordinariamente, utilizando el procedimiento abierto o el procedimiento restringido». También podrá seguirse el procedimiento negociado «en los supuestos enumerados en los artículos 170 a 175, ambos inclusive». Además de los supuestos especiales de los artículos 171 (contratos de obras), 172 (contratos de gestión de servicios públicos), 173 (contratos de suministros), 174 (contratos de servicios) y 175 (contratos de valor inferior a 100.000 euros), el artículo 170 autoriza el procedimiento negociado en los siguientes casos: a) Cuando las proposiciones u ofertas económicas en los procedimientos abiertos, restringidos o de diálogo competitivo seguidos previamente sean irregulares o inaceptables; b) En casos excepcionales, cuando se trate de contratos en los que, por razón de sus características o de los riesgos que entrañen, no pueda determinarse previamente el precio global; c) Cuando, tras haberse seguido un procedimiento abierto o restringido, no se haya presentado ninguna oferta o candidatura, o las ofertas no sean adecuadas; d) Cuando, por razones técnicas o artísticas o por motivos relacionados con la protección de derechos de exclusiva el contrato sólo pueda encomendarse a un empresario determinado; e) Cuando una imperiosa urgencia, resultante de acontecimientos imprevisibles para el órgano de contratación y no imputables al mismo, demande una pronta ejecución del contrato; f) Cuando el contrato haya sido declarado secreto o reservado, o cuando su ejecución deba ir acompañada de medidas de seguridad especiales, y g) Cuando se trate de contratos incluidos en el ámbito del artículo 346 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea.

La adquisición podrá realizarse mediante concurso público o mediante el procedimiento de licitación restringida regulado en el apartado 4 de la disposición adicional decimoquinta, salvo que se acuerde la adquisición directa por las peculiaridades de la necesidad a satisfacer, las condiciones del mercado inmobiliario, la urgencia de la adquisición resultante de acontecimientos imprevisibles, o la especial idoneidad del bien

Igualmente, se podrá acordar la adquisición directa en los siguientes supuestos:a) Cuando el vendedor sea otra Administración pública o, en general, cualquier persona jurídica de derecho público o privado perteneciente al sector público. A estos efectos, se entenderá por persona jurídica de Derecho privado perteneciente al sector público la sociedad mercantil en cuyo capital sea mayoritaria la participación directa o indirecta de una o varias Administraciones públicas o personas jurídicas de Derecho público.b) Cuando fuera declarado desierto el concurso promovido para la adquisición.c) Cuando se adquiera a un copropietario una cuota de un bien, en caso de condominio.d) Cuando la adquisición se efectúe en virtud del ejercicio de un derecho de adquisición preferente.

Adquisición directa

Es el llamado procedimiento negociado. Es necesario que haya consultas con varios candidatos y negociación de las condiciones del contrato. Se exige publicidad en los casos que determina el artículo 177. En todo caso el artículo 178 exige la presentación de 3 ofertas salvo que sea imposible.

ARTÍCULO 169 Caracterización.

En el procedimiento negociado la adjudicación recaerá en el licitador justificadamente elegido por el órgano de contratación, tras efectuar consultas con diversos candidatos y negociar las condiciones del contrato con uno o varios de ellos.

El procedimiento negociado será objeto de publicidad previa en los casos previstos en el artículo 177, en los que será posible la presentación de ofertas en concurrencia por cualquier empresario interesado. En los restantes supuestos, no será necesario dar publicidad al procedimiento, asegurándose la concurrencia mediante el cumplimiento de lo previsto en el artículo 178.1.

ARTÍCULO 177 Anuncio de licitación y presentación de solicitudes de participación.

Cuando se acuda al procedimiento negociado por concurrir las circunstancias previstas en las letras a) y b) del artículo 170, en la letra a) del artículo 171, o en la letra a) del artículo 174, el órgano de contratación deberá publicar un anuncio de licitación en la forma prevista en el artículo 142.

Podrá prescindirse de la publicación del anuncio cuando se acuda al procedimiento negociado por haberse presentado ofertas irregulares o inaceptables en los procedimientos antecedentes, siempre que en la negociación se incluya a todos los licitadores que en el procedimiento abierto o restringido, o en el procedimiento de diálogo competitivo seguido con anterioridad hubiesen presentado ofertas conformes con los requisitos formales exigidos, y sólo a ellos.

Igualmente, en los contratos no sujetos a regulación armonizada que puedan adjudicarse por procedimiento negociado por ser su cuantía inferior a la indicada en los artículos 171, letra d), 172, letra b), 173, letra f), 174, letra e) y 175, deberán publicarse anuncios conforme a lo previsto en el artículo 142 cuando su valor estimado sea superior a 200.000 euros, si se trata de contratos de obras, o a 60.000 euros, cuando se trate de otros contratos.

Serán de aplicación al procedimiento negociado, en los casos en que se proceda a la publicación de anuncios de licitación, las normas contenidas en los artículos 163 a 166, ambos inclusive. No obstante, en caso de que se decida limitar el número de empresas a las que se invitará a negociar, deberá tenerse en cuenta lo señalado en el apartado 1 del artículo siguiente.

ARTÍCULO 178 Negociación de los términos del contrato.

En el procedimiento negociado será necesario solicitar ofertas, al menos, a tres empresas capacitadas para la realización del objeto del contrato, siempre que ello sea posible.

Los órganos de contratación podrán articular el procedimiento negociado en fases sucesivas, a fin de reducir progresivamente el número de ofertas a negociar mediante la aplicación de los criterios de adjudicación señalados en el anuncio de licitación o en el pliego de condiciones, indicándose en éstos si se va a hacer uso de esta facultad. El número de soluciones que lleguen hasta la fase final deberá ser lo suficientemente amplio como para garantizar una competencia efectiva, siempre que se hayan presentado un número suficiente de soluciones o de candidatos adecuados.

Durante la negociación, los órganos de contratación velarán porque todos los licitadores reciban igual trato. En particular no facilitarán, de forma discriminatoria, información que pueda dar ventajas a determinados licitadores con respecto al resto.

Los órganos de contratación negociarán con los licitadores las ofertas que éstos hayan presentado para adaptarlas a los requisitos indicados en el pliego de cláusulas administrativas particulares y en el anuncio de licitación, en su caso, y en los posibles documentos complementarios, con el fin de identificar la oferta económicamente más ventajosa.

En el expediente deberá dejarse constancia de las invitaciones cursadas, de las ofertas recibidas y de las razones para su aceptación o rechazo.

1.b Regulación en la normativa de entidades locales

La disposición adicional segunda del texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público recoge las normas específicas de contratación en las Entidades Locales, en ninguna de las cuales se desvirtúan los criterios y reglas antes citados. Al contrario, dichas especialidades apuntan al reforzamiento de los controles en caso de utilización del procedimiento negociado (v.gr. apartado 9 de la citada disposición adicional para los casos en que se acude a dicho procedimiento por razones de urgencia).

1.c Necesidad de decir lo que justifica que se pueda usar el procedimiento negociado de adquisición directa.

Según la DGRN en resolución de 4 de julio de 2014 no basta con que el Secretario del Ayuntamiento diga que se han cumplido todos los requisitos o

el secretario del Ayuntamiento afirme en su certificación de 16 de enero de 2014 que «se han cumplido todos los requisitos exigidos en la legislación patrimonial y contractual vigente para llevar a cabo la adquisición del mismo [inmueble] mediante el procedimiento negociado sin publicidad», dada su imprecisión y generalidad, no es suficiente para salvar el obstáculo señalado en la calificación (vid. Resolución de 27 de marzo de 1999 ). Como afirmó la Resolución de este Centro Directivo de 3 de enero de 2005, el control de legalidad en relación con los actos inscribibles corresponden al registrador de la Propiedad, y no queda excluido por el hecho de que concurra en el expediente el informe favorable del órgano administrativo competente (en el caso resuelto por dicha Resolución se trataba de un informe de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha), pues tal aprobación está sometida igualmente a la calificación registral (artículo 99 del Reglamento Hipotecario).

2 .Decisión

La Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público, en la disposición adicional segunda, que dice en los apartados 9, 10 y 11.

1.En las entidades locales corresponde a los Alcaldes y a los Presidentes de las Entidades Locales la competencia para la celebración de los contratos privados, así como la adjudicación de concesiones sobre los bienes de las mismas y la adquisición de bienes inmuebles y derechos sujetos a la legislación patrimonial cuando el presupuesto base de licitación, en los términos definidos en el artículo 100.1, no supere el 10 por ciento de los recursos ordinarios del presupuesto ni el importe de tres millones de euros, así como la enajenación del patrimonio, cuando su valor no supere el porcentaje ni la cuantía indicados.

2.Corresponde al Pleno la competencia para celebrar contratos privados, la adjudicación de concesiones sobre los bienes de la Corporación y la adquisición de bienes inmuebles y derechos sujetos a la legislación patrimonial así como la enajenación del patrimonio cuando no estén atribuidas al Alcalde o al Presidente, y de los bienes declarados de valor histórico o artístico cualquiera que sea su valor.

3.En los municipios de gran población a que se refiere el artículo 121 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local, las competencias que se describen en los apartados anteriores se ejercerán por la Junta de Gobierno Local, cualquiera que sea el importe del contrato o la duración del mismo.

3.Proceso

El artículo 11 del Real Decreto 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales dice:

Art. 11.

1. La adquisición de bienes a título oneroso exigirá el cumplimiento de los requisitos contemplados en la normativa reguladora de la contratación de las Corporaciones locales. Tratándose de inmuebles se exigirá, además, informe previo pericial, y siendo bienes de valor histórico o artístico se requerirá el informe del órgano estatal o autonómico competente, siempre que su importe exceda del 1 por 100 de los recursos ordinarios del Presupuesto de la Corporación o del limite general establecido para la contratación directa en materia de suministros.

2. Las adquisiciones de bienes derivadas de expropiaciones forzosas se regirán por su normativa específica.

El proceso sería el siguiente:

Resolución de Alcaldía iniciando el procedimiento.

Elaboración de una memoria en la que se justificará la necesidad o conveniencia de la adquisición, el fin o los fines a que pretende destinarse el inmueble y los motivos por los que se acude al procedimiento de adquisición directa.

Informe del Sr. Secretario de Ayuntamiento sobre tramitación y legislación aplicable.

Informe pericial sobre las características y valoración máxima del bien a adquirir, que incorporará el correspondiente estudio de mercado.

Petición de informe al órgano estatal o autonómico competente, sólo en el caso de que el bien que se trata de adquirir tuviera valor histórico o artístico y su importe excediera del 1% de los recursos ordinarios del presupuesto.

Informe preceptivo de Secretaría e Intervención.

Acuerdo aprobatorio del expediente de contratación, aprobación del gasto y adjudicación, adoptado por el órgano competente para aprobar el gasto.

Formalización del contrato de compraventa ante el Sr. Secretario del Ayuntamiento.

Elevación a Escritura Pública e inscripción del bien en el Registro de la Propiedad, ambos, dentro del plazo de treinta días a contar desde el siguiente al de la notificación de la adquisición.

En ningún caso, se adjudicará el contrato a quien no acredite título de dominio del inmueble objeto de compraventa y su inscripción en el Registro de la Propiedad, acompañado de un certificado de dominio, cargas y gravámenes emitido por el Registro de la Propiedad.

De acuerdo con los artículos 17, 33 y 34 del Reglamento de Bienes de las Corporaciones Locales, el bien inmueble, una vez adquirido, deberá incluirse en el Inventario de Bienes de la Corporación, siendo el órgano competente para ello el Pleno. Además, conforme al artículo 36 del mismo texto normativo, el Ayuntamiento deberá inscribir en el Registro de la Propiedad el bien inmueble adquirido.

Adquisición de inmuebles por entidad local